北京四成地王未解套 金融新贵等成“接盘侠”

　　据亚豪机构测算，北京10年内有8个地王项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点

　　3000套顶级豪宅将集体涌入北京楼市，对于一个每年去化约200套售价“10万元+”房源的市场来说，信心爆棚的开发商将去哪里找“接盘侠”？

　　“金融新贵、IT、互联网等阳光财富新贵承接了过去煤老板那一批资源型财富阶层，成为豪宅的新一轮购买主力。”一位对北京豪宅市场甚为熟悉的消息人士对《证券日报》记者如是表示。

　　然而，即使高净值人群不断增长，但面对2016年以后北京售价“10万元+”项目将达50个的拥挤市场，地王的突围之路或许已不是用“拖字诀”等待别的开发商解救就能走通的。

　　据亚豪机构监测，北京10年内诞生了20个地王，其中1个退地，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本，但需要4年才见盈利，而剩下的8个项目至今皆未解套。

　　四成地王未解套

　　据亚豪机构统计，在19个地王盘中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点，这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里，是每一年的单价地王和溢价率地王。换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而这8个项目占19个地王的40%以上。

　　总体来看，目前活得滋润的地王是2009年之前拿地的项目，其土地成本占销售均价的比例基本在40%以下，而且这部分地王项目销售总额大多已经突破100亿元。

　　更重要的是，上述地王基本是靠“拖”来的土地红利完成解套的。据中原地产研究部统计，在北京过去地王多发的7大板块中，15年间，房价均大幅增长。

　　具体来看：中关村板块2009年房价为2万元/平方米，2015年达到6.5万元/平方米；奥运村区域2007年房价为1.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米；万柳板块2010年房价为3.5万元/平方米，今年达到7万元/平方米；朝阳公园板块2003年房价为6000元/平方米，今年达到6万元/平方米；丽泽商务区2013年为3.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米。

　　值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。

　　实际上，当丰台拍出了楼面价7.5万元/平方米时，《证券日报》记者曾实地探访该地，在这块长方形的地块内，目前两栋楼仍有居民居住，在回迁房盖好之后，该地块才能进入实质性开发阶段。目前来看，该地块周围二手房为万年花城小区，一街之隔的是新开盘的懋源钓云台项目，售价超10万元/平方米，只不过体量很小，仅4栋楼。

　　而比起以往拍出一块地王，周边二手房一夜涨20万元的市场环境，现在拍出一个地王，周边已经冷静很多。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例，拍出地王一个月内，90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。

　　“同区域的高端二手房将对新地王的销售造成极大压力。”一位业内证券分析师向《证券日报》记者表示，再加上高净值人群近年来逐渐增加海外房产的资产配置需求，这在一定程度上也将削弱对新贵豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新贵地王的风险要比2012年那波地王的命运更为艰难。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，以目前的土地价格计算，在未来两年内北京房价要上涨120%，今年出现的20个地王入市难度才能降低，否则将很难入市，只能延缓开发节奏。

　　张大伟进一步称，明年市场上行将是趋势，但其涨幅是否能够支撑这么多地王则很难。鉴于此，谁将成为地王项目的接盘者呢？