在地王频出的北京城，六环以内正在“全城豪宅化”，但过去拍出一个地王，周边二手房一夜暴涨20万元的现象也不再出现。“即使位置相近，但产品差距巨大，对理性的购房者来说，已不期望3万元/平方米的房子能涨到10万元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者透露，纵观今年拍出高价的地块，实际上周边二手房房价几乎都未短时间内暴涨，尤其15年-20年房龄的二手房价格基本没有提升。

　　但对新房市场来说，未来入市的多数项目单价、总价均过高，这意味着对想“卖一买一”的普通改善需求来说，可能处在“夹心层”，逐渐面临无房可买的尴尬境地。

　　值得注意的是，即使北京城高价地催生周边板块房价暴涨的市场现象已经很难再现，但今年以来，在新房市场，商品住宅成交金额和依然创下新高，而且高于6万元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

　　郭毅认为，在购房需求的拉动下，加上高地价催升房企惜售心态，年末楼盘涨价现象将再度重现。

　　住宅销售额创近5年新高

　　据亚豪机构统计数据，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来，近5年同期新高。同时，商品住宅成交均价为26618元/平方米，再创新高。

　　根据亚豪机构提供的上述数据，2009年以来，今年前11个月的成交套数和面积均仅高于2011年和2014年同期，成交金额和成交均价则是2009年以来同期的最高值。显然，成交量、价的双双上扬，是造成今年前11个月北京商品住宅成交金额创下近5年同期新高的主要原因。

　　具体来看，据亚豪机构统计数据，今年北京商品住宅市场中成交价格低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元，占到总成交金额的57%，位居各产品类型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占总成交金额的比重为17%，别墅和成交价格超过6万元/平方米的高端住宅的成交金额占比分别是15%和11%。

　　值得一提的是，虽然普通住宅依然占到北京楼市的半壁江山，但与去年同期相比，市场占比已减少了12个百分点，这12个百点则分别被自住型商品房、别墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最为明显，同比增加了6个百分点，其次是自住型商品房，市场占比同比提升5个百分点，最少的别墅，也同比增加了3个百分点。

　　郭毅认为，今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和多次改善。

　　改善客群存购房尴尬

　　统计显示，今年前11个月，北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元，而五环以内的自住房的套均价格不过176万元，相比之下，自住房的优势更为突出。

　　而对于改善型客群来说，无论是首次改善，还是多次改善，考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年前11个月，五环内只有120平方米以下的住宅，其成交套均总价低于400万元，也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但户型面积低于120平方米，大多是两居、三居产品，对于改善型客群来说过于局促。但是，在配套、交通相对完善的五环以内，户型面积越大的住宅总价则会越高。