深圳存千套单价超10万豪宅待售 去化慢风险大

　　多位开发商人士对记者表示，2013年以来的地价暴涨，尤其是在一线城市，已经不能支撑开发商生产普通住宅，众多项目被逼成为“豪宅”，众多做惯高周转刚需产品的开发商，也被迫变身为豪宅开发商。

　　在对顶级豪宅进行梳理的过程中，令人惊讶的是，以开发白领住宅著称的万科，今年在京沪深竟有数个顶豪项目在售。

　　这正是当前豪宅市场一个尴尬悖论的缩影：高地价导致的楼盘“被”豪宅，逼得万科这样的开发商也进入了这一市场。

　　多位开发商人士对记者表示，2013年以来的地价暴涨，尤其是在一线城市，已经不能支撑开发商生产普通住宅，众多项目被逼成为“豪宅”，众多做惯高周转刚需产品的开发商，也被迫变身为豪宅开发商。

　　这带来的结果是，豪宅供应突然暴涨，竞争白热化；而开发豪宅重资产的流动性风险，也因此凸显。

　　3000万级的豪宅暗战

　　在上半年北京白盆窑地块出让成功后，原万科高级副总裁毛大庆便说，京城房价将进入6万元时代。

　　这说的是普通住宅的价格。水涨船高，豪宅的价格便顺势上涨到了10万+。

　　一般而言，豪宅的成交相对稳定。泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男指出，在北京的豪宅市场中，3000万元总价是个槛。总价3000万元以上的顶级豪宅相对稳定，5000万元以上总价的房源凤毛麟角，去化速度也相应更慢。

　　据某地产研究机构房价研究数据显示，2011年-2014年总价在3000万以上的顶级豪宅销量均在180套以内，哪怕是年景最好的2013年也只是销售了175套，其中2012年最低为127套，2014年与2011年基本持平为167套。

　　以单价计，2011-2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年成交量均只有16套，2011年最高31套，2012年最低7套，2013年8套，2014年也只有20套左右。

　　然而，成交量波动较小，未来供应骤然放大。据中原地产统计，未来一年，北京将有20多个10万+顶豪出现。目前在售的项目有：润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。最近入市或将入市的单价10万+豪宅项目则包括：万柳书院、北京壹号院、万科北河沿、龙湖西宸原著等16个项目。

　　整体看，北京待售的顶豪项目达到了2000套以上，其中10万+豪宅则在1000套以上！按照此前年均销售16套来算，要消化62年。

　　某地产研究机构指出，目前，北京市高端项目存量偏高、去库存周期漫长、价格不断攀升等问题，2015年高端豪宅项目，最坏也是最可能发生的情况就是：有价而无市。

　　深圳市场也是一样。去年深圳还仅有一个单价10万的豪宅深圳湾1号，今年便冒出了10个左右，且最高单价一路攀升至20万以上。据监测，目前深圳市单价超10万元的在售项目存量在千套左右，在顶级富豪群体有限的情况下，去化速度较慢。

　　宋辉说，过去两年高价地王不断涌现，加上之前几年累积的豪宅产品陆续入市，现阶段总价3000万元以上的顶级产品竞争十分激烈。

　　在上海，库存问题同样严峻。中原地产数据显示，嘉定和崇明的豪宅库存消化周期均超过了50个月，而普陀、浦东和虹口等区域的库存消化周期与新房总体情况基本相当，仅为11个月，区域分化明显。同时随着年初以来远郊豪宅成交低迷，预计嘉定、崇明等区域的豪宅成交情况将更加严峻。

　　中原预计，2015年上海新房豪宅成交量将达到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有约5500套。换句话来说，在供应零增加的情况下，目前上海豪宅的存量也足够未来16个月消化。

　　高价拿地后的尴尬

　　看了豪宅供应的天量数字，会有一个疑问，为什么要建这么多的豪宅？

　　在国内，知名的专业豪宅开发商并不多，如绿城、龙湖、融创、星河湾等。而当前京沪深众多的豪宅项目，却是由多个非豪宅开发商操盘。

　　众多开发商可以说是被迫进入了这个市场。“政府出让的宅地越来越少，大家都在抢，价格就越来越贵。”深圳一大型开发商人士说。

　　统计显示，2013年4月截至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。

　　在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这部分大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价，一线城市的商品房因此进入了豪宅化加速期。

　　上海的商品房豪宅化趋势也很明显。2012年以后，上海出现了多个地王，并在2015年继续出让高价地。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿这样的地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。

　　在深圳，去年龙华片区出让的一幅宅地地王单价达到25000元/平方米，此前周边的房屋售价也不过是这个水平；对开发商而言，后续产品售价必须达到5万才能盈利，由此传导到其他片区，导致整个城市房价也出现豪宅化的趋势。