楼市如何去库存 四大政策利好

　　随着中央经济工作会议召开的时间越来越近，有关“四个歼灭战”中“化解房地产库存，促进房地产持续发展”的战术部署逐渐成为市场近期焦点。那么，对于管理层而言，究竟有哪些牌可以打？

　　供应端区分对待+给予首次购房的农民补助？

　　去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。在这些政策作用下，虽然楼市整体有所回暖，但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。因此，如何在广大三四线城市和部分冷清的二线城市“因地制宜”成为焦点。

　　由于依靠卖地获得土地财政收入的路径在三四线城市已经行不通，因此未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界，但仍有很多结构调整的空间。

　　此外，周二彭博援引消息人士称，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。如果这一消息得到确认并全面铺开的话，显然会在某种程度上增强三四线城市的吸引力。

　　《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。

　　打通保障房和商品房？

　　在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。事实上，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。一方面，房地产有去库存需要，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现好房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前来看，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。然而，由于棚改货币化安置需要大量的资金投入，而近几年财政收入却是连年下降。巨大的财政压力之下，棚改及其货币化安置能否可持续是最大的现实问题。