香港楼市“涨不动”了 业界呼吁港府检视“辣招”

　　今年下半年，香港楼市的涨势开始控制住了，不过业界人士却未雨绸缪，认为香港楼市的问题远远比看上去要严重得多，仲量联行董事总经理曾焕平称，尽管楼市从数据层面看没有出现问题，但目前的香港楼市有如患“恶性肿瘤”的病人，需要尽快“医治”，香港政府应该尽快检视现有的楼市调控“辣招”。

　　表面平静的香港楼市

　　2015年上半年，市场对香港楼市一片看好，令整体成交量大幅提升，上半年香港住宅买卖成交量于上半年上升20.4%，但步入下半年，关于香港楼市下挫的言论层出不穷，令投资者趋于谨慎，香港住宅买卖成交量下半年同比大幅下挫36.5%，令香港首11个月平均每月成交量减少至4722宗，较2014年的5317宗减少11.2%。

　　其中，成交量下滑幅度最大的就是二手房，香港住宅的二手物业成交宗数在今年7月至10月同比下挫37.5%，另一方面，由于香港发展商提供高成数的按揭贷款，成功吸引不少买家，令一手房成交量占比大幅增加，今年首10个月，约28%的住宅销售为新房销售，而过去10年这一比率仅仅只有15%。

　　不过，从楼价的角度来看，年初至今，香港的楼价确实没有出现明显变化。根据香港差饷物业估价署数据，10月份私人住宅售价指数由历史高位出现回落，终止了连续6个月的升势。数据显示，10月份香港私人住宅楼价指数报302.6点，环比下挫1.1%，但今年整体首10个月，楼价还是上升8.7%。

　　曾焕平称，受二手物业市场销售放缓的拖累，预计下半年物业买卖成交量会持续下挫，随着香港发展商明年将推出更多新的楼盘，他预计2016年中小型住宅及豪宅的价格将下挫5%左右。

　　曾焕平指出，这些楼市的数据都只是浮现在表面的情况，并没有反应香港楼市的真实问题。由于香港今年首10个月，28%的住宅销售为新房销售，而这些新房的价格在建筑成本的高企下，只涨不跌，掩盖了香港二手楼市的整体跌幅。

　　二手楼市停滞不健康

　　曾焕平认为，目前香港楼市的根本问题在于，买家借不到钱，卖家也迟迟不肯卖房，导致了二手楼市的停滞发展，这是极其不健康的，一旦外围市场有坏消息传来，香港楼市崩盘的可能性极大，短时间将下挫20%甚至更多。

　　由于香港金管局在今年2月推出新的“辣招”，如果买家想购买楼价在700万港元以下的中小型住宅单位，可从银行按揭的成数最高只能有60%，意味着中小型住宅单位的买家首付必须达到40%，这一政策也被市场称为史上“最辣”。

　　曾焕平认为，目前香港政府推出的所有“辣招”中，这一招直接导致了准买家借不到钱，是最应该检视的政策。而香港的二手住宅市场也变成了一潭死水，根据香港土地注册处资料显示，11月新高二手住宅注册量只有1854宗，创下了历史新低，比10月的2007宗环比下挫7.6%。

　　但是，香港的新房市场反而更为火热，曾焕平指出，不少香港地产开发商为了提升去化率，给地产代理的佣金奇高，有的甚至达到了20%，即便是普通的新房交易，佣金也能达到4%至5%，而对于二手房来说，佣金只有1%至3%。

　　更为危险的是，曾焕平称，目前香港的地产发展商采取了一种“火中取栗”的方法，他们给不少买家提供很高成数的按揭贷款，让买家首付只需要付15%至20%，加上一系列税务优惠，负担远比二手房要轻。

　　一切表面上看上去似乎没有问题，但是曾焕平认为，发展商用自己的资金给买家提供借贷是非常危险的事情，如果让二手市场成交量持续萎靡，但背后却隐藏巨大危机。

　　曾焕平指出，一旦外围经济转差，一些急于套现的投资者可能会出现大幅降价卖楼，如果是健康的二手楼交易市场，很快有人接盘，不会出现系统性崩溃的情况，但如果像现在这样，准买家还是借不到钱买房，楼市可能出现很大跌幅，可能在很短时间下挫20%甚至更多，引发一系列连锁反应。如果到那时候政府再检讨自身的政策，已经为时已晚。

　　不过，香港政府似乎对改变楼市政策的意愿不大。香港特区行政长官梁振英12月8日在出席行政会议前称，由于土地和房屋供应增加，楼价和租金在过去一段时间已经出现轻微回落，政府不会“减辣”。过去由于土地和房屋供应不足，加上外来、炒卖和投机的需求，导致香港的住宅市场出现了较为严重的供不应求的情况。他强调政府非常重视住房问题，已下定决心去解决，呼吁社会配合政府的计划。