2016年房地产行业十二大预测

　　基调：房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存”以拉投资

　　政策：紧密服务“房产下乡”，整体宽松与分类调控并存

　　投资：开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右

　　供应：新开工与土地成交双降致整体低位，一、二线城市或小幅回升

　　销售：总量仍将维持相对高位，预计在2014和2015年水平之间

　　房价：各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能

　　库存：部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转

　　需求：集中释放后改善需求将回落，农民购房将释放更多刚性需求

　　土地：供需低位徘徊，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升

　　企业营销：大规模营销强势宣传，需求定制成为新潮流

　　企业运营：转型进入深水区，多维度变革成常态

　　企业战略：觅资本、去库存，迎接大数据时代

　　预测一：基调

　　房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存以拉投资

　　一方面，当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给,促进消费总量提高和消费升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，从而进一步拉动房地产市场景气度。

　　另一方面，进来习近平、李克强接连表态，楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存，尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市，将成为明年甚至未来二、三年行业不得不面对的现实。

　　预测二：政策

　　紧密服务“房产下乡”，整体宽松与分类调控并存

　　虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。

　　除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本仍是从土地供应源头真正落实“有供、有限”，扩大土地有效、合理供给。

　　预测三：投资

　　开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右

　　在经济新常态下，房地产开发投资、土地购置面积、新开工等进入“寒冬”，在宽松政策推动下商品房销售显著好转并在2015年创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看，2016年上半年房地产开发投资额仍会继续回落，维持低位运行。

　　预计到下半年开发投资增速将会触底回升，一方面虽然高库存会延迟投资传导效应，但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后，开发投资节奏必然会逐步加快；另一方面，在于2015年的开发投资持续下滑，造成可比基数大幅下降，出现同比增幅回升。最后，从经济“稳定器”角度来说，房地产开发投资增速与GDP的增速大约应该在1：0.7左右。以此来看，如果GDP要最低维持6.5%左右的增幅，房地产开发投资增速则需要保持在10%左右。

　　预测四：供应

　　新开工与土地成交双降致整体低位，一、二线城市或小幅回升

　　鉴于2015年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%，同时，目前整体楼市供过于求的基本面并未改变，而政府也一再强调推动楼市去库存，维护市场稳定健康的重要性。预计2016年楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能。

　　就各能级城市来看，一线及南京、苏州、武汉、合肥等库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市，在“有限有供”调节下，为了满足市场需求，若适度增加土地供应，并控制房价非理性上涨，新增供应仍有较大回升空间；而青岛、大连、宁波、沈阳等压力较大城市，今年市场回升明显，库存压力得到一定程度缓解，因而来年供应量或将小幅上涨；对于当前市场去化压力最大的三、四线城市来说，供应高低还在于市场去库存效果，若明年市场需求得不到有效提振，供应增长的可能性不大，或继续保持低位甚至小幅下降。