控成本与扩规模兼顾 并购成开发商“另类”拿地模式

　　“北京、上海什么地都不能拿”，这是孙宏斌在不久前公司业绩发布会上面对全国500家媒体记者公开发表的观点。

　　就在感叹一线城市土地的天价同时，融创的收购协议正在不断达成。连日来，融创在北京、苏州接连斩获，苏州地区更是在数日以收购方式取得石湖地块、太湖城、太湖湾多个项目。

　　业内人士表示，去年底恒大以135亿元收购新世界多个项目时已引起巨大轰动，未来地产行业并购将会越来越多。高昂的土地成本不断吞噬开发商日渐微薄利润的现实，越来越多的企业试图通过收购来避开高昂的地价，获得新的低成本可开发资源。

　　并购成风

　　2月1日，融创中国对外宣布以11.7亿元代价收购德尔集团位于苏州的德尔太湖湾和德尔太湖城两个项目。该项收购仅与融创在1月中旬以10.38亿元收购苏州市姑苏区石湖地块的开发权相距半月。此外，融创在北京市场上刚刚连下两城，接连取得昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖别墅项目，合计收购独栋别墅260栋，总货值超百亿元。

　　近来，融创以收购方式扩张公司版图的战略意图日渐突出。

　　资料显示，在去年下半年，融创中国收购了包括32亿元收编中渝置地成都7个项目，5.7亿元加码浦东东郊项目股权，以及与天朗共同出资组建西安合营公司，收购天朗部分项目股权。即便遭遇绿城、佳兆业、雨润三次收购失败，融创仍未放弃公司收购战略，去年通过并购获得的土地占融创全年拿地比例的2/3。

　　事实上，与孙宏斌有着类似动作的房企不止一家。

　　2015年12月，恒大地产收购香港新世界的4个超大型项目，总金额135亿元，堪称年度最大房企并购案。资料显示，去年恒大共斥资超过400亿元展开并购，从新世界地产、华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目。

　　另一家千亿级房企碧桂园的收购生意也在紧锣密鼓地进行之中。消息显示，碧桂园与海昌集团收购谈判进展顺利。收购目标包括海昌天集团旗下位于大连、成都、天津各地几乎所有地产项目，而且这些项目均为当地大盘。

　　另一项收购传闻则显得比较微妙，在融创与雨润的收购协议终止之后不久就有传出消息，称碧桂园将收购雨润地产。对此，碧桂园回应表示“不予置评”。但一旦收购达成，市场将不会惊讶。

　　如意算盘

　　“拿地是死，不拿地也是死。”一位房企项目前期相关负责人表示，土地储备作为房企核心资源之一，是企业赖以生存和竞争的基础，一旦储备降低触碰到红线，势必引发企业高度紧张。这也是一些企业在土地拍卖时不惜代价抢地的原因，然而当前一线城市土地价格实在令企业难以承受。以融创为例，2015年进入的8个城市均为二线城市。

　　业内人士分析，收购案例曝出后，人们通常更多关注收购涉及企业的名气以及收购总价。以恒大收购新世界项目为例，涉及总建筑面积将近400万平方米，非常可观。

　　该人士表示，实力开发商借助合作企业的地域优势进入目标城市，他们的并购核心目的都在于拿地。

　　被收购的土地多为先前取得，甚至一些项目出让的年头更长。而当初土地价格与如今高昂的地价决不可同日而语，即便算上财务成本和年限的损耗，与当前市场上土地的价格相比仍具有明显优势。

　　尤其是一线城市的土地价格不断吞噬开发商利润的现实，收购正在成为拿地之外支持企业迅速扩张规模的最流行方式。

　　于是，不仅是融创、恒大、碧桂园这样的行业追赶者热衷于并购，即便是行业龙头万科近来也在不断寻求并购机遇。

　　日前有消息传出，上海万科在2月1日发布的内部文件中表示，鼓励员工及外部合作方为公司提供项目信息，不论谈成与否，只要立项，就可根据项目货值大小给予2万-10万元的现金奖励。

　　业内人士表示，对房企而言，并购的核心目的在于拿地。换句话说就是在当前一线城市土地价格过高，如今拿地开发已经很难算得过来账，通过并购可以较低的成本取得项目土地开发权。

　　此外，利用被并购企业熟悉当地政府和各项资源的优势，快速得到当地政府、市场的认可，从而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新进区域规模扩张。

　　风继续吹

　　实际上，当前的市场资金大环境也有利于大企业的并购。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，在楼市基本面仍然是以去库存为主，银行等金融机构将严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于风险房企或项目进行风险控制。这些动作有可能会让中小房企面临资金面紧张的问题。

　　相反资金对于大型房企而言却不是问题。信用评级优异，让大型房企融资渠道宽泛。同时，去年销售业绩飘红也让龙头企业手握充足现金。中小房企经营困难增加，只能通过卖股权等方式获取融资，而此时的收购价格相对地价会比较划算。

　　同时，并购项目多数已处于开发过程当中，不需要接盘企业再投入太多精力进行前期繁琐的开发流程和手续，从而有效提高项目开发周期，形成快速销售。

　　预计今年越来越多的企业会效仿恒大、融创、保利、碧桂园等大型房企，通过加速收购来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。

　　但易居智库研究中心研究总监严跃提醒，收购之后的融合问题。企业文化、当地市场风险都存在差异，收购后企业如何经营运作，双方资源如何协调，都需要房企新的平衡术。