香港地价大跌66% 楼市悲观情绪加速蔓延

　　刚领过了开工利是的好心情并没有持续太久，香港市民就迎来了一个楼市的坏消息。继香港楼市1月份成交数量跌到25年内最低值之后，香港新界一幅地块又在2月竞标出超低价——香港政府拍卖新界一块土地的单位面积成交价格跟去年9月一块类似土地的成交价相比，足足低了66%。香港楼市似乎就要绷不住了，悲观情绪在加速蔓延。

　　2月15日，香港金管局总裁陈德霖公开回应媒体称，香港经济面临挑战。而对于坏消息连连的香港楼市，陈德霖表示，金管局仍需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。

　　来自香港地政总署的公告显示，2月12日，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221号用地，以总价21.3亿港元（约合17.82亿元人民币）的价格转让给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司——国万投资有限公司，批租期为50年。

　　公告称，这块土地的地盘面积约为37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为64260平方米及107100平方米。按照当前1港元约为0.834元人民币的汇率，这一地块每平方米的楼面价仅为1.66万人民币。

　　就在5个月前，新界大埔的第226号用地拍卖中，地盘面积为1.71万平方米的一块土地，同样是被指定作私人住宅用途，批租期50年，最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米。该地块成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平方米楼板价为4.887万人民币。

　　从上述两块土地的楼板价的对比上看，最近5个月时间内，香港同一个区域的土地价格下降了66%。参与上述地块的投标者总计有六家，除了中标的中海外子公司国万，包括长江实业、信和置业与万科置业香港有限公司，以及恒基兆业等知名地产企业的相关子公司均参与了这次投标。但这些公司用行动表示，这一土地并不值得耗费更多资金争夺。

　　对此，香港业内人士表示，2月份的这块香港新界土地拍出超低价，原因之一在于该项目有受到司法复核、土地存在斜坡等问题；原因之二则是受到香港楼市前景不明的影响。

　　自去年下半年以来，香港楼市迎来了房价下探的拐点。多家券商投行机构看空香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年将有极大可能会累计下跌30%。

　　在香港楼价下跌之时，香港股市和汇市也同时受挫。2016年以来，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港元对美元汇率也在转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。香港知名富豪李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成重组后，股价暴跌。从最高时的77.2港元跌至最低的38.2港元，腰斩有余，总市值跌去1400多亿。

　　在整个市场悲观情绪蔓延的态势下，香港开发商在土地竞拍中呈现出非常谨慎的态度，悲观情绪在2015年年底时就已在土地市场上反映出来。2015年11月4日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。

　　在楼市前景未明的状态之下，多数购房者呈现持币观望状态，香港开发商则将精力更多的放在提供优惠吸引购房人。从2015年年底开始，香港九龙建业位于红磡的环海东岸项目（UpperEast）就在为客户提供一系列返款和隐藏折扣，买家购房成本最多将降低14%，还可以申请二次抵押贷款。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。

　　里昂证券（CLSA）预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度每月跌幅达到3%，第一季度整体跌幅8%，全年跌幅达10%。楼市前景不明朗，加上今年香港供应土地大多在并不容易销售的郊区，因此，香港开发商并不愿意再为土地付出过多资金。本月香港新界土地拍出的超低价，只是一个开始。