三四线城市如何有效去库存

　　房地产去库存作为中央提出的供给侧改革四大关键点之一，因其涉及面广、产业链长，直接关乎民生福祉而备受关注。目前，房地产去库存的主要压力显然是在三四线城市，据有关数据统计，当前我国房地产库存量已达数十亿平方米。去年底今年初以来，政府已通过放开房贷、优惠交易税费等方式刺激住房消费，效果如何尚待观察。但仅靠这些措施，显然难以从根本上解决去库存难题。

　　承载着巨大去库存压力的三四线城市应该如何有效去库存？来自企业一线的政协委员有哪些去库存建议？

　　政府可购买库存商品房作保障房

　　全国政协委员、奥宸地产集团有限公司董事长邹建民在接受中国经济时报记者专访时表示，要从根本上化解高库存现状，除房贷和税费优惠之外，建议政府进一步让利，以退税或直接货币补贴方式刺激市场需求。“减轻购房负担是刺激需求的必然路径。”邹建民认为，虽然政府已降低购房税费，但相对房屋总价而言，购房税费只占较小比例。而同时，众所周知，目前商品房房价中土地出让金和各类开发税费占有一半以上的比重，部分商品房甚至达到7成以上，而开发商利润实际占比较低。因此，指望开发商通过大幅降低售价进行让利销售以刺激市场需求并不现实。

　　同时，他还建议以财政资金直接购买库存商品房作为保障房，缩减或暂缓保障房直接投资建设。邹建民表示，在三四线城市商品房出现高库存的特殊时期，建议政府转换思路，缩减或暂缓保障房直接投资建设，同时将本来用于建设保障房的资金，以合理价格购买市场上库存压力大、难以销售的商品房，转变其土地利用性质，作为保障房售予或租予低收入人群。

　　另外，建议鼓励外出务工人员回乡置业，同时吸引大城市居民异地置业。在鼓励农民进城买房的同时，帮助其解决就业、社会保障、农村宅基地权益等后顾之忧。邹建民还建议暂停新建商品房用地供应，对已出让未开发用地实行暂缓缴纳出让金、延期开发甚至回收用地等宽限政策，以减少市场供应量。“同时还应适当调整城市用地规划，对可变更土地用途或开发商有变更土地用途需求的用地，政府应引导并协助变更至市场需求较旺盛的土地用途。”另外，邹建民还建议，对于确有困难无法缴清地价款或无法进行正常开发建设的用地，政府应通过与开放商协商的方式以合理的价格进行回收回购。

　　人口净流出地应控制房地产用地供给量

　　全国政协委员、天津滨海浙商投资集团有限公司董事长连良桂在接受记者专访时表示，对楼市去库存来说，显然不是一件容易的事。目前楼市最突出的矛盾有两点：一是三四线城市化解库存难度较大，如何化解并未有“特效药”；二是商业用房和办公用房去库存压力更大。越来越多的商业用房、办公楼、写字楼等商业地产因互联网和电子商务的迅速发展而受到直接冲击，特别是实体业。再加上受政策、产品本身不适应市场需求等因素制约，使其中的一些库存变得更加难以消化掉。“个人估计至少需要十年以上的时间来消化这些库存，对此我们要有清醒认识。”连良桂说。

　　对于如何化解三四线城市的库存，连良桂同样认为，首先应该在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，“因地方对土地财政有依赖，不控制会发生更大的问题。而且要将已经卖出去的土地改变用途。”同时还要提高保障性安居工程的货币化安置比例，探索公积金试点，面向农业转移人口建立城市住宅政策性银行，鼓励农业人口转移，对部分购房人给与特殊激励政策。如对农民工买房发放补贴、契税降低、贷款贴息等。

　　最后，连良桂建议在房地产政策方面给地方更大的自主权。“取消之前的限制性政策，包括税收的优惠。让净流入地区住房的销售能够进一步活跃。”