2016年1-2月中国房地产市场整体运行情况总结分析

　　一、土地成交量跌幅大幅收窄，购地均价小幅回调

　　（一）全国土地购置面积跌幅大幅收窄，未来几个月跌幅将逐步收窄

　　2016年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点；土地成交价款705亿元，增长0.9%，去年全年为下降23.9%。

　　从土地购置面积增幅走势看，2015年年底两个月降幅开始持续小幅收窄，今年前两个月降幅收窄较为明显。主要有以下几个原因：首先是基期值较低；加上一线、部分二三线商品房销售情况较好的城市土地出让较为顺利，成交活跃，使得全国整体土地购置面积降幅收窄明显。另一方面，楼市复苏力度非常弱的三四线以及部分二线城市，去库存形势依旧严峻，土地交易量非常小；加上热销城市土地价格和商品房价格的快速攀升，且部分热销城市土地供应有限，这些都对土地成交量的反弹造成了巨大的阻力，使得全国土地购置面积整体表现依旧持续下跌。

　　考虑楼市回暖已有一段时间，企业补充土地储备的时间到来，预计接下来两个月随着去库存效果进一步巩固以及楼市的进一步复苏，土地购置面积同比跌幅将逐步收窄。同时，考虑中国房地产市场已经进入了“白银十年”，快速扩张的市场基础已经不复存在，未来，土地购置面积很难再现过去辉煌。

　　图1 全国年初累计土地购置面积同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）全国土地购置均价保存高位运行态势

　　2015年，全国房地产开发企业土地购置均价3153元/平方米，创历史同期新高，同比增长25.1%，主要源于基期值较低；从土地价格看，相比去年全年下跌5.6%，主要是年初异动所致。

　　预计接下来两个月，随着楼市的进一步复苏，土地市场成交量也将进一步回暖，土地价格整体仍将继续缓步上行。

　　图2 全国房地产开发企业完成土地购置均价走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（三）土地成本高位盘整，房企利润占比有所改观

　　1-2月份，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的41.3%，占比收窄7.9个百分点，但仍处于2011年以来同期的最高值，保持稳步上扬态势未变，当前数据主要是年初异动情况。

　　图3 土地购置均价占商品房销售均价比重走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　二、房地产投资增速3年来首次回升，新开工面积2年后首现止跌

　　（一）全国房地产开发投资增幅3年来首次回升，未来几个月增长将保持稳定

　　1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点，结束了自2013年年底以来增速持续回落的局面。其中，住宅投资6028亿元，增长1.8%，提高1.4个百分点。

　　从房地产投资额同比增幅走势看，1-2月份增幅的回升幅度还是比较弱。主要得益于房屋新开工面积的大幅回升以及施工面积增幅的适量扩张等建设指标。预计接下来两个月，随着各地楼市去库存相关政策的推进和落实，市场将进一步趋稳，房地产投资同比增幅回升态势将进一步得到巩固。

　　图4 全国年初累计房地产开发投资同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　（二）全国房屋新开工面积2年后首现止跌，未来几个月同比将小幅波动上扬

　　1-2月份，房屋新开工面积15620万平方米，增长13.7%，去年全年为下降14.0%。其中，住宅新开工面积10811万平方米，增长9.7%。

　　从房屋新开工面积同比走势看，在土地购置面积同比下跌19.4%的情况下，房屋新开工面积保持13.7%的增幅，主要因素：一是基期值较低；二是开发商在楼市持续复苏的大背景下，加快了储备用地的开发节奏。预计接下来几个月，房屋新开工面积同比增幅将呈现小幅波动前行的态势。

　　图5 全国年初累计房屋新开工面积同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院