北京限购谣言过后楼市突然转向 下半年势必进入调整

　　当下的北京楼市，已经到了风声鹤唳的程度。谣言纷飞让房价犹如在风中飘摇的风筝。最近一个细节传播生动但很快就被官方辟谣的商住项目限购消息，更是让房价有了坐过山车的感觉。

　　近日，有不愿具名的开发商对媒体透露，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。各家企业不同，被约谈的央企、国企开发企业都有，主要由所属的监管机构约谈。

　　春节后，北京楼市曾经出现一个小高峰，但是自5月份以来，北京二手房成交便逐步降温。进入6月，北京二手房签约更是出现了断崖式下跌。北京楼市下一步将走向何方？市场正在逐渐出现分化。

　　"乱象只是表象，根源其实很复杂。"商业地产资深专家段舒怀认为。

　　6月楼市遇冷

　　6月16日下午，北京市政府召开了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》解读新闻发布会，据介绍，新版《北京市城市总体规划》将于今年年内完成。

　　据悉，北京新版城规将坚持"框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量"的原则，并推动城市规划建设向更加注重减量提质转变，明确2030年城市发展的基本框架，并远景展望到2050年。

　　随着新版北京城市规划将于年底完成，北京房价走势又成为全国关注焦点。事实上，在5月27日由习近平主持召开的中央政治局会议上，研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作，此后北京通州区乃至北京全境房价就一路飙升。

　　然而，进入6月，北京二手房签约却出现了断崖式下跌。

　　一直在看东城区二手房的李女士春节后正欲出手，但看中的房子总是很快成交，5月份，李女士又看上了南二环一套住宅，因为资金问题没能成交。没想到进入6月份后，李女士却不断接到链家地产一门店经理的电话，而此前看上的住宅竟然一直没有成交，并且业主还在价格方面松了口。

　　北京市住建委数据显示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，网签量环比大幅下降61.2%，为2016年以来的最低水平。

　　伟业我爱我家集团数据中心的统计也显示，5月最后两个工作日，全市二手房住宅网签量几乎均接近2000套，但进入6月之后，北京二手住宅的单日网签量便由1000+骤降至500套甚至更低。另据链家网统计，目前的二手房市场房客源比已经下降到3以下，远低于市场繁荣时期的4以上。

　　业内人士认为，二手房网签量的下滑，一方面是由于购房需求减少，成交量持续回落是近期的大趋势；另一方面，也有端午节假期以及上周商住集中网签的特殊原因。

　　"最近一段时间，成交确实萎缩了，但这只是阶段性的，随着北京要迁往副中心通州，现在城八区尤其是现在东城区和西城区，住宅的价值会越来越高。"链家地产一位门店经理试图说服李女士趁现在市场萎缩尽快成交。

　　而对于价格，该门店经理则告诉李女士，目前业主在价格上也已经松了口，具体降多少都可以谈，甚至还称可以接受放款比较慢的公积金+商业贷款的组合贷。

　　事实正是如此，在整体市场成交下滑的情况下，购房者的议价能力正在提升，部分房源的报价也出现了不同幅度的让步。

　　根据链家研究院统计，6月第二周，北京通过链家成交的二手住宅成交均价为43959元/平方米，成交价较上一周有1.3%的下降，且已经是5月第四周以来的连续下滑。 商品房销售回落

　　除了北京二手房突然出现交易萎缩，还出现了价格松动，京城商品房销售面积涨幅也开始回落。

　　近日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布1-5月北京经济主要指标数据：全市商品房销售面积492.8万平方米，同比增长15.1%，涨幅较前4个月回落15.2个百分点；不过，住宅销售面积305.2万平方米，下降14.8%。

　　数据显示，1-5月，北京市完成房地产开发投资1199.7亿元，同比下降5.8%，降幅比1-4月扩大2.7个百分点。商品房竣工面积657.4万平方米，同比增长4.3%；其中，住宅竣工面积325.6万平方米，下降9.8%。商品房销售面积492.8万平方米，同比增长15.1%；其中，住宅销售面积305.2万平方米，下降14.8%。

　　去库存方面，5月末，全市商品房待售面积2188.4万平方米，同比增长10.5%；其中，住宅待售面积894.4万平方米，增长9.4%。

　　而从销售方面看，与前4个月相比，前5个月商品房销售面积增加105.2万平方米，涨幅回落15.2个百分点。1-4月，全市商品房销售面积为387.6万平方米，同比增长30.3%；其中，住宅销售面积为230.2万平方米，下降8%。

　　对此，业内专家分析认为，商品房销售面积涨幅回落，与北京地产市场开始退热有关。不过也有商业地产专家认为，商品房销售面积涨幅的回落，是因为受到商住房突然成交暴涨的影响。

　　商住房异动

　　北京商住项目限购传闻的愈演愈烈，直接导致了商住项目的成交量出现了暴涨。

　　以6月6日-6月12日这一周为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中商住类产品3345套，环比暴涨161.3%，商住类产品占北京新房成交量的比例达到了81.8%。

　　实际上，自今年以来，因为通州商住房限购、房山商住房暂停网签等消息不断爆出，商住类产品早已经超过住宅，成为北京新房市场的主力。随着北京商住项目将全面限购的传闻爆出， 商住类产品的成交量进一步被推涨。

　　据中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，年内北京公寓签约首次超过了住宅。在北京新建商品房中，年内住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%。而2015年，这一比例仅为28.5%，之前比例基本都在30%以内。

　　另据统计，商住项目不仅成交呈现暴涨，价格也不断突破。近期共计有3个项目单周成交金额超过10亿元，分别是东亚华欣湾、尚峯壹號、林肯公园，后两者均为商住类产品。而从成交套数与成交金额上看，尚峯壹號和林肯公园也是遥遥领先；其中，尚峯壹號一周共计成交948套房源，成交金额高达44.82亿元；林肯公园共计成交646套房源，成交金额为34.55亿元。据悉，尚峯壹號于2015年8月份开盘，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但近54亿元是在6月份完成销售的，而该项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元上下。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。据悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交额已经达到了508万元，公寓成交单套平均在186万元。

　　而商住项目成交超越住宅项目，一方面正是因为商住项目的开发商担心限购出台后市场彻底冰封，去化更加困难，所以加快推盘；另一方面，不少没有购房资质的人群，担心在北京买房的最后一条通道也被堵死，所以加速购房。

　　而随着楼市忽冷忽热，近期开发商也开始活跃起来，"地王"频频爆出。

　　"从今年一线城市的市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失。此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略。"同策咨询研究部总监张宏伟说。