地王制造机保利样本：上半年耗资152亿 存货逼近3000亿

　　保利地产堪称又一家地王制造者。拍下上海周浦、厦门同安地王后，其并没有停下向地王进军的脚步，而是以入股34%的形式，又成为杭州上城区味精厂地王的第一大投资人。

　　这家央企去年在土地市场以656亿元的代价，新增了50个地块共1308万平方米的土地储备。按今年的计划，保利今年房地产的直接投资将高达1673 亿元。而今年上半年，保利在土地市场砸下约152亿元。

　　这家总资产超过4209亿元的巨无霸企业，今年一季度的存货高达2982亿元。一季报显示，在总计1008亿元的非流动负债中，保利地产(8.290, 0.14, 1.72%)的长期借款724亿元。在这样的财务状态下，这架地王制造机是否会继续拍出新的地王？

　　地王制造者

　　平安刚刚退出杭州上城区地王，保利地产就迫不及待地接手，成为这一宅地的新东家。

　　6月13日，滨江平安联合体以48.3亿元的总价竞得杭州味精厂住宅用地，3.95万元/平方米的楼板价成为上城区的新地王。由于这一宅地所拍价格超越了平安授权范围，平安最终退出了地王。但随后滨江集团(6.690, 0.05, 0.75%)（002244.SZ）方面传出消息，保利将成为这一新晋地王的第一大投资方。

　　滨江集团公告显示，该地王将由滨江与浙江保利、杭州滨岚3家企业合作开发，3家公司投资比例分别为 33%、34%和33%。按此比例，保利应支付的土地出让金约16.4亿元。

　　如果说保利地产充其量只不过是上述地王的接盘侠，但盘一盘其一年以来的家底，可以发现保利地产堪称与信达地产(4.860, 0.04, 0.83%)相媲美的另一架地王制造机。

　　用高出起始价3倍的价格拍下周浦地块，在扣除保障房部分后，未来售价将达8万元/平方米，保利地产5月18日在上海所拍的这一面粉价比面包价还要贵近两倍的地王，震惊了全国。

　　其实在用54.5亿拍下周浦地王前不到一个月，这家央企刚刚在厦门拍下了另一块双料地王。4月底保利54.26亿元拿下厦门同安新城一宗土地，约2.58万元/平方米的楼板价成为厦门总价和单价的双料地王。

　　去年下半年以来，保利就承袭了其在土地市场上的一掷千金。首次进入泉州，保利就拍下了泉州的单价地王。去年12月底保利以28.22亿元的总价连拍泉州城东两宗地块，其中城东2015-18地块以约6800元/平方米的楼板价，成为该地区的单价地王。而在去年10月底南京河西地块的激烈争夺中，保利地产以21.6亿元将南京河西地王收入囊中，3.2万元/平方米的楼板价刷新了河西地区的新纪录。

　　从保利已披露的拿地信息来看，今年在土地市场的斩获并不输于去年。

　　据保利地产6月8日的公告信息，至6月初保利地产今年在北京、上海、佛山等城市新增了7幅土地；据此由保利地产应支付的权益土地出让金约81.3亿元。如果将厦门拍得的双料地王及杭州上城区地王计入其中，保利半年在土地市场砸下了约152亿元。

　　信保基金引争议

　　上海一家机构分析师表示，保利能成为与信达地产相匹敌的地王制造者，依赖于其充裕的资金。

　　"没有资本市场的输血，开发商是拿不动地王的。保利敢于拿高价地，与其在资本市场获得大额的低息融资有不小的关系。"上述分析师说。

　　据保利的公告信息，今年3月份保利拟发行150 亿元的债券，其中可续期公司债券不超过50 亿元。另据易居研究院的数据，今年保利的融资成本，其利率只有3.38%。

　　通过资本市场进行输血的同时，通过与券商合作设立基金平台，打通了新的融资渠道。

　　公开资料显示，信保基金由保利地产和中信证券(15.670, 0.03, 0.19%)各持股40%合作设立，去年该基金的管理规模已达280亿元。

　　克而瑞研究报告指出，以信保基金为切入点，保利地产开启了私募基金及股权投资业务，其主要投资对象为保利自己的地产业务。

　　这家以自身业务为支撑的基金，其受到的争议也相当多。"在保利地产过去的规模扩张中，基金起到了不小的支撑作用；但是另一方面信保基金‘或股权投资或明股实债’的方式，有分食利润之嫌。"克而瑞在报告中如是说。

　　在各路资金的支持下，加之其内在的造血，保利地产已经成长为规模庞大的地产巨人。保利地产今年一季报显示，公司总资产超过4209亿元，至报告期末手握425亿现金。

　　虽然在土地市场节节胜利，不过保利去年的业绩却谈不上十分理想。近半数地区的业绩，出现不同程度的同比下滑。

　　保利地产年报显示，去年北京、上海、广东、合肥等7个地区的营业收入均有所增长。但另一个同样不容忽视的现实是，去年保利地产在江苏、浙江、南昌、辽宁、天津、重庆共11个地区的营业收入较2014年出现不同程度的下降。

　　其中下滑幅度最大的是郑州，收入较2014年下降了98%。江苏地区去年的收入为31.2亿元，较2014年下降了42.5%。此外，浙江、天津、南昌、辽宁地区去年的营业收入同比2014年的下滑幅度，均超过了三成。

　　而一向被认为收益不错的江苏地区，去年的毛利率只有19.47%，位列保利全国区域倒数第二，只比长春18.68%的毛利率高了不到一个百分点。

　　对于今年的经营计划，保利地产董事长宋广菊明确，保利地产今年的总基调是，"稳增长"。

　　在年报中保利指出，今年的目标是，实现有质量的增长。"做强地产主业，深化结构调整，实现企业平稳健康发展。"保利地产在年报中如是说。