房地产税知易行难 立法和清费两大前提尚均不具备

　　华夏时报记者 张智 北京报道

　　无论从立法完善还是房地产市场角度，房地产税的开征似乎都是理所当然；但真要做起来才知道，目前存在的障碍太多了。

　　财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上一句"义无反顾推进房地产税制改革"，一石激起千层浪。《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者随后获悉，目前房地产税草案正在拟定过程中，经过审议后将出台《房地产税法》，此后才会正式公布并执行。

　　"要想征税，先要立法，新税种的设立、税法的制定等都必须经过法律程序。目前，《房地产税法》并未列入全国人大常委会2016年立法计划，即使明年能列入并提交全国人大常委会审议通过，最快也要在2018年才能开始施行。"中国财税法学研究会副会长施正文称。

　　"房地产税实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的费用。可以说，房地产税的出台，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。这是一个非常复杂和困难的过程。"北京大学法学院教授刘剑文表示。

　　上海复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三甚至认为，在土地出让金和房地产税之间的关系尚未厘清时，谈房产税仍有些过早。此外，房地产税将成为首个税务局直接面对居民个人征收的税种，这样征收难度对比现在不用直接缴纳的"间接税"无疑要高很多。

　　草案尚在胎中

　　在十八届三中全会明确要求加快房地产税立法并适时推进改革时，人大发言人傅莹表态，房地产税将尽快纳入立法程序。不过，时至今日，相关草案还在拟定。

　　"中国房地产税征收是大势所趋，但尚未完成立法，而立法需要多次审议，按照2个月召开一次全国人大常委会会议的节奏，房地产税几乎不可能在年内出台。"中国房地产业协会原副会长朱中一表示。

　　按照今年启动立法程序的节奏来看，草案出来以后，要进行一审，一审之后，要征求社会意见，随后综合意见进行二审。如果意见比较纷乱，则有可能进入三审、四审。最后，还要经过全国人大审议批准，通过后开始实施。

　　"本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。"刘剑文表示。

　　按照设想，房地产税将增加第二套、第三套房子的持有成本，从而使投机者减少，增加有效供给。"房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种。征收房地产税将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质，长远看有益于房地产市场平稳发展。"朱中一指出。

　　不过，在国家税务总局原副局长许善达看来，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大小。此外，因为目前全国房地产投资持续放慢，加上销售难度大，且住房库存多，也给征收房地产税带来了影响。

　　"现在急迫地想开征房地产税，主要在于‘营改增’后地方税缺乏主力税种，急需增加新的收入来源。"一位业内专家告诉《华夏时报（公众号：chinatimes）》记者。事实上，房地产相关税收在地方财政占比仍在不断增加。北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示，近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例。

　　不过，以往的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在面向个人直接征收房地产税，税务机关的征收能力和管理水平都需要加强。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，如果不解决投资长期依赖房产，热点城市有效供应少于需求的问题，房地产税的作用会逐渐削弱，最终会转嫁给买房者。

　　重复征税待解

　　在施正文看来，房地产税的征收应该设立一定的免税面积，以保证居民第一套住房不用缴税。可以设定一个中央的最低标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。按照上海的试点，对人均超过60平方米的进行房产税征收，税率为0.6%和0.4%。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万元，那么其一年应缴房产税4000至6000元左右。

　　不过，在谢百三看来，即使第一套住房不用征税，也会面临一个问题。"如果假离婚，夫妻一人一房，就成了‘满5年唯一’，结果是免征此税。我相信北京这几年离婚率一定会升高。"谢百三表示。

　　更重要的是，房子里包含着70年的土地出让金，再每年征税，并不合理。

　　"北京郊区的小产权房与市区大产权房，房价差8-10倍，就是后者缴了这笔费用。而这笔70年土地使用费缴了后，再缴房产税，是一只羊身上多剥张皮，并不合理。"谢百三称。

　　中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。在土地国有的条件下，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，地王频出，被认为是推高房价的重要原因之一。

　　此外，2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革，却悄然转换成"增税"的思维，只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种，这意味着在已经很重的税收上再加税。

　　因此，在房产税立法的时候，土地出让金，包括契税、土地增值税等如何处理，应该严密论证，慎重推行。

　　"房地产税应广泛征求老百姓意见，时机成熟再开征，并避免误伤合理改善与正常投资需求，不影响生活品质与市场健康，还应该防止重复征税增加老百姓负担，同时不增加自住型购房者买房购房成本。"中国城市房地产研究院院长谢逸枫称。