房地产指标回落：意味着房价普涨结束 楼市分化加剧

　　房地产多项指标回落，只是意味着房价普涨阶段的结束，同时意味着楼市分化的加剧。热门城市和热门地段总会择机回温的格局并未改变。

　　近日，国家统计局发布7月份房地产开发投资和销售情况。在开发投资端，房地产开发景气指数再度下滑至94.01，比6月份回落0.39点。今年1月至7月，全国房地产投资增速比1月至6月回落0.8个百分点，其中住宅投资增速大幅回落1.1个百分点。在销售端，1月至7月，商品房销售面积增速比1月至6月回落1.5个百分点，销售额增速回落2.3个百分点。

　　多项关键指标回落，预示着房地产市场在总体上已接近顶部。在下半年，楼市很可能出现逐渐下行的趋势。这背后，部分缘于一线城市和一些二线城市收紧了调控绳索，提高了楼市开发和销售的门槛；部分缘于一些楼市火爆上涨后，市场有调整的要求。特别是“地王”频现和三四线城市楼市库存仍居高不下，抑制了企业的投资热情。

　　楼市适当降温，对宏观面来说是一件好事。过去楼市的发展和楼价持续上涨，曾阶段性地具有多赢效应：地方政府可获得巨额土地财政收入，银行可获得可靠的房贷利润，早期购房者可改善居住状况和财务状况。但是，这种阶段性的多赢效应，正被越来越严重的负面效应覆盖。一方面，房地产市场的过热不止一次导致资金严重错配，使其他实体经济得不到足够的资金支持，加大了产业失衡的严重程度和产业结构调整的难度。另一方面，住房消费和投资压抑了居民的日常消费需求，加大了企业成本。有调查表明，房价高涨，已成制约企业发展的三大因素之一。华为深圳搬迁的传闻，充分表明了楼市对企业造成的困扰。此外，一线和二线城市的虹吸效应，导致三四线城市“鬼城”频出，楼房积压严重，造成极大浪费，弱化了经济发展的可持续能力。

　　正是看到了房地产畸形发育的风险，政策面近期明确提出“抑制资产泡沫”，并坚持稳健的货币政策。7月份，在适度宽松的一片预期中，M2同比增速只有10.2%，远低于13%的年均水平，或许折射了决策层的审慎考量。这一考量不可能与房地产市场无关。

　　不过，现在就把房地产开发投资与销售增速的回落，视作房地产市场反转的信号，还为时尚早。与货币政策的稳健相比，对房地产市场的具体调控，要灵活得多。因城施策是目前房地产市场调控的主调，一二线城市与三四线城市的房地产市场，有着泾渭分明的政策待遇。这也意味着，那些有居住和投资价值，而在本轮周期中上涨幅度不大的二线城市，政策未必会收紧，杠杆也未必会调整。此外，过去的调控史表明，对一线城市和热门二线城市实施的限购措施越严格，未来的反弹也越强烈。即使现在遏制住了房价，但长期看未必能持续。这是地区发展差异、环境差异决定的。

　　因此，房地产多项指标回落，只是意味着房价普涨阶段的结束，同时意味着楼市分化的加剧。热门城市和热门地段总会择机回温的格局并未改变。真正的改变，要等待更基础性的环境变化。比如土地财政弱化、实体经济的财富效应充分显现等等。显然，这需要时间。