2016年中国物业服务行业现状分析及发展趋势预测

近年来，政府对物业服务的关注度日益提高，房地产龙头企业也纷纷布局物业领域，这一方面是由于人均消费潜力释放所创造的商机，另一方面也是存量房时代来临所产生的契机。而物业服务也将真正摆脱过去传统的“管理员”身份，借势“互联网+”和资本集合，其服务的本质将会日渐凸显，且服务半径也会大幅提高，助力高端物业服务的发展。就物业服务而言，供需双增，助力物业服务快速发展。一方面，近年来，城镇居民人均收入不断增加，消费能力逐渐提升，这有利于打开物业服务需求市场，尤其是物业服务中的增值服务。另一方面，由于存量房时代的到来，物业服务的在管面积正逐年增加。其中，商办物业增速明显加快，工业和公共物业正进入大众视野。此外，政府的大力支持也为物业服务的顺利发展保驾护航。

一、人均收入增长，消费潜力释放，布局物业服务有望

从2007年至2016年中旬，城镇居民人均可支配收入不断上升，2007年人均可支配收入只有0.79万，而到了2015年，该指标上升至1.88万，增加2倍有余。我们预计，未来人均可支配收入仍然会呈现增长态势，而这种增长也必然促进消费潜力的释放，提高居民对于服务质量的需求，打开房地产综合运营市场。

2007-2016年中国城镇居民年度人均可支配收入（万）

二、存量房市场规模增大，物业服务发展有空间

一方面，根据2012-2015年物业服务百强企业研究报告所示，百强企业物业服务在管项目总建筑面积均值和数量均值都在稳步上升，在2014年已分别达到1,749万平方米和94个，同比增速分别为15.7%和10.9%，可见百强企业发展规模呈现增长态势。另一方面，2015年房地产投资额达到95,979亿元，同比增长1%，其中90平方米及以下住房为24,646亿元，增幅高达21.2%，为物业服务企业发展提供广阔的空间。 此外，对于一些高库存城市，政府除了鼓励进一步加大去库存力度，还可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。另外，完善教育、医疗、商业等配套服务设施，也是提高住房吸引力的一个重要手段。这就进一步强调了物业增值服务的发展空间。尤其是对于社区物业服务来说，未来将从单纯的物业管理升级到物业服务，如何为居民提供更好的服务以及配套设施，将成为未来开发商在开发住宅地产时思考的重要一块。目前，越来越多的地产开发商在尝试线上APP、智能家居、配套医疗、配套教育等方面的探索，虽然现在看来还只是锦上添花，但未来必将会成为雪中送炭。

2011-2014年百强企业服务规模变化趋势

三、商办物业增速明显加快，公共与工业物业引关注

就具体业态而言，百强企业中居住物业仍然独占鳌头，远远领先。2014年，居住物业在管面积均值达到1,205.3万平方米，占比高达63.2%，同比增长13.7%。商业物业和办公物业虽然占比略小，分别仅为9.65%和15.50%，但是其同比增长率却高达18.60%和17.30%，增速明显加快。我们预计，在我国社会经济转型升级和产业结构调整的大环境下，公共物业与工业物业将会成为未来物业服务的一个重要板块。

2014年百强企业管理业态对比

根据发改委颁布的《产业结构调整知道目录（2011年本）（2013年修正）》，物业服务行业属于新兴服务业，具有环保、增加就业、直接提高居民生活品质等特点，国家持鼓励态度。2015年，李克强总理在政府工作报告中指出，要深化服务业改革开放，促进服务业加快发展，促进服务业和战略性新兴产业比重提高。

四、物业服务发展前景预测

1、近年来，政府正在不断将一些与物业息息相关的服务项目推向市场，例如政府的办公场所、公共建筑、大型体育设施、自管医院、学校等，这无疑给物业服务行业打开了新的天空。同时，人均可支配收入在剔除物价因素后仍然呈现上升态势，这部分收入的增长将会刺激民众的服务型消费需求，对物业服务升级转型提供契机。再者，物业行业本质上处在一个社区和社会的节点上，作为社会资源隐形的掌控者，很多做社区O2O的企业都需要物业作为辅助。

2、传统的物业仅仅是一个基本的服务需求，比如保洁、保安、设施设备等，而随着“互联网+”的融入，新兴物业正悄然来临，比如融入懒人化、智能化等科技元素逐步向社区服务逼近。新型的物业服务将四项基本服务纵向延伸至房地产开发前期、中期和后期；横向覆盖消费者家政服务、房屋租售、咨询顾问服务、社区服务以及与企业自身相结合的其他特色服务。如在社区领域，百强企业顺应移动互联网大势，通过APP等核心载体向业主提供在线增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等服务，满足业主对居家生活和社区商务的多元需求。同时，物业管理服务的智能化与信息化将能够实现物业服务规模化、智能化经营，提高整体运营效率。

3、根据中国物业管理协会与中国指数研究院发布的《2015年物业管理行业发展报告》，截至2015年底，中国物业面积达174.50亿平方米，其中百强企业总管理面积达49.59亿平方米，市场份额高达28.42%，较去年提升8.92个百分点；营业收入均值达5.41亿元，同比增幅27.42%。2015年，综合实力前10的物业企业管理面积均值达1.33亿平方米，较上年大幅增长74.84%；平均在管项目744个，同比增长61.72%。物业管理正在向大公司快速集中。

4、就房企开发而言，开始出现聘请物业企业为项目前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求；就消费者而言，更多的业主不再满足于保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护等基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化成新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全满介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了在转型升级中可以收获的潜在高附加值。