“包租公”潘石屹又卖楼 地产大佬也没钱了？

　　《中国经济周刊》记者程子彦|上海报道

　　日前，SOHO中国（00410.HK）发布半年报，在2016年上半年，营业额约人民币7.27亿元，同比上升85%；毛利率高达77%；上半年实现净利润约6亿元，同比大幅上升344%。同时资产负债率为37%。从这些数字来说，潘石屹旗下物业从销售到自持的转型之路似乎是成功的。

　　然而在SOHO中国2016年上半年业绩发布会上，潘石屹却宣布销售上海三个非核心物业：凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山广场。其中，SOHO 天山广场还未竣工。

　　决心做"包租公"的潘石屹为什么又要卖楼了？

　　转型以来营业额一直下滑

　　自从 1998 年开发第一个项目"SOHO 现代城"以来，潘石屹在很长一段时间里都坚持散卖办公楼的模式。而这种商业模式使得潘石屹在业绩最好的那年——2010年，全年营业收入达到182.15亿元，毛利接近93亿元。

　　但2012年，潘石屹宣布：逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。开始了SOHO中国的转型之路。

　　之后，在很多公开场合，潘石屹和妻子张欣均不断强调SOHO中国的转型之路是成功的。

　　可是，2012—2015年的业绩与"成功"说法并不匹配。据《中国经济周刊》记者了解，自宣布转型以来，SOHO中国的财务数据出现连续下滑。财报显示，从2012年到2015年营业额分别为 161.43 亿元、146.21 亿元、60.98 亿元和 9.95 亿元。

　　SOHO中国对于业绩下滑的解释是公司的业务模式正在由开发销售向自持转变，他们希望自持物业持久的现金流成为公司未来盈利的支柱。

　　潘石屹曾在一次记者见面会上表示：只要现金流不断，SOHO中国的转型就不算失败。

　　据了解，SOHO中国的转型初衷，源于潘石屹夫妇对中国经济形势的预判，他们认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。在这种判断下，他们提出了"为注重生活品位的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式"的新定位。在由售转租的同时，启动SOHO 3Q等项目，深度挖掘租赁业务潜力。

　　张欣认为，自持策略不仅可以持续增加收入，而且资产本身也在不断升值。

　　卖楼和财务压力没有关系？

　　今年7月底，SOHO 中国以 32.97 亿元出售了位于上海的 SOHO 世纪广场，这个价格高出账面评估价值的 21%，高出收购成本 70%。

　　尽管这次出售行为被众人认为潘石屹对于业绩下滑的妥协，但是，SOHO中国一再强调这部分出售的物业仅占其自持物业总可租面积的 3.7%，对集团的转型战略影响不大。

　　潘石屹强调："销售世纪广场跟我财务上的压力是没有任何关系的。世纪广场仅占我们所有持有面积的3.7%，我们持有、租赁，基本的模式不会变化，我们的核心资产不会销售。"

　　但是在卖掉世纪广场之前，潘石屹的解释是"既然能赚钱就卖一点吧"。事实上这的确是一笔很划算的交易，它带来的 5.02 亿元的毛利润进账几乎相当于 SOHO 中国 2015 年整年的净利润。

　　被潘石屹认为是3个"非核心资产"的凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山广场其实建设当初潘石屹也是颇具心思的。以虹口SOHO为例，虹口SOHO由日本建筑大师隈研吾设计，这不但是大师在上海设计的最大的城市建筑，也是他在全世界独立设计的建筑中高度最高的建筑作品。室内外的空间处理，采用琴弦的概念，整个空间自上而下，如行云流水般一气呵成。

　　潘石屹不断强调："做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。"

　　转让这3个项目能为SOHO中国带来多少收益？就此问题SOHO中国方面并未给出明确答案。

　　根据SOHO中国官网数据：上海凌空SOHO总建设面积35万平方米。2014年8月携程以30亿元的价格收购了凌空SOHO约44%的写字楼物业，携程收购之后SOHO中国仍保留该项目12.8万平方米的产权。虹口SOHO建筑面积为9.5万平方米，天山广场的建筑面积超过17万平方米。

　　业内人士认为，如果以5万每平方米计算，这3个非核心物业出售价格将达到200亿元。而鉴于目前上海高居不下的房价，届时价格可能会更高。

　　对于卖楼后的钱如何处置？有分析指出，SOHO 中国出售部分物业可以回笼资金，后续可能对包括创业类型的办公物业进行收购、寻找新的项目进行投资或者进行新业态的布局，同时继续持有核心优质地段的物业，这也是他们在转型中的一次修正。

　　而潘石屹夫妇给出的答案是："由于我们负债率已经非常低了，所以没有必要让大量的现金闲置在那里，将会考虑派发特殊股息。"

　　从"制造商"到"业主"

　　张欣认为，"我们已经从一个房子的制造商变成一个业主，所以这个时候更重要的衡量企业的标志就不是销售额，而是资产的规模怎么不断增长。"

　　目前，SOHO中国共拥有投资物业总建筑面积约170万平方米，可租面积达120万平方米。

　　潘石屹认为SOHO中国手上的大量资产和目前市面上普遍存在的资产荒形成了互补。

　　根据财报，2016年上半年SOHO中国实现租金收入约人民币7亿元，同比上升60%，目前已完工投资物业平均出租率达到85%。

　　潘石屹每次必提及的SOHO 3Q仍然是SOHO中国的重要转型产品。截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心，提供13603个座位，预计到2015年底总座位数将达约1.6万个。潘石屹在本次半年报业绩会上表示，要下定决心把SOHO 3Q做到底，北京、上海成熟之后，要到别的城市去发展。

　　据SOHO中国介绍，未来不会选择在二线城市投资物业，而是选择第三方办公楼，用合作的模式，在互联网和新经济发展比较火热的城市继续开展SOHO 3Q业务，主要是深圳、杭州、成都、西安。

　　不久前，SOHO3Q 的对标产品 We Work进入中国市场，虽然目前他们只在上海静安拥有 500 个工位，还不到 SOHO 3Q 的1/20。但对于SOHO中国共享办公依然能形成不小的挑战。