北京限购下环京楼市：成交低迷 价格开始松动

　　经济观察报 记者 田国宝

　　国庆假期前，在卖掉了位于河北燕郊的一套住宅后，刘波就一直在为是否卖掉第二套房产犹豫，北京突如其来的调控让他下定了决心，10月11日，他低价出售了燕郊的第二套房产，补足了他在北京新购别墅的首付款。

　　张俊是另一位最近卖掉燕郊房子的人，从8月起，张俊就开始抛售环京的房产。作为燕郊本地一家代理销售公司的中层，他在环京地区拥有7套房产，他在持续近两年的环京楼市热潮中嗅到危机，“已经出手4套了，现在在燕郊和香河还有3套”。

　　无论是置换需要的刘波，还是纯粹投资的张俊，他们出售房产时，环京楼市已经进入阶段性高点。9月，燕郊一些项目售价超越3万元，大厂房价也向2.8万元挺进，香河、固安等也普遍进入2万元时代。

　　进入10月份，无论一手房市场报价，还是二手房市场挂牌价，均未有太大幅度的波动，但实际成交的量价已经出现明显变化，“成交量可以说陷入谷底，成交的也都是低价房。”张俊说。

　　一直关注燕郊楼市的刘波发现，最近燕郊链家二手房供应量显著增加，“每天都新增近百套。”短短几天时间，链家挂牌房源总量已经越过万套，这意味着10月份有上千套房源进入二手房市场。在燕郊二手房市场，链家市场份额是四分之一左右。

　　张俊认为，即便没有北京调控政策，环京房价继续上涨的可能也不大，“去年半年涨了50%，今年半年涨了100%，盘整是早晚的事。”

　　投资客信心动摇

　　大学毕业后，刘波一直在北京工作，今年从一家文史研究机构辞职创业，运营了一个在燕郊楼市颇有影响力的微信公众号。

　　今年7月，他看中了位于北京平谷的一套别墅，并在9月卖掉了燕郊第一套房产作为首付款。

　　刘波在燕郊共有3套房产。国庆节前，他一直在犹豫要不要卖掉第二套房子，不卖，别墅的月供压力大，卖了，担心房价还会涨。

　　但北京调控政策出台，首套房首付由原来的30%提高至普通住宅35%和非普通住宅40%；二套房普通住宅首付提高至50%，非普通住宅首付提高至70%，而且实行“认房认贷”。

　　这使他的别墅首付增加了10%，再加上“认房认贷”政策，他不再纠结了。国庆长假一结束，刘波开始卖房子，他需要在20天内拿到50万现金，“总价比市场价优惠近40万”。一位燕郊本地的购房者与刘波签订了交易合同。

　　出售两套燕郊的房产，让刘波以400万的首付，实现了北京的别墅梦。在他为群主的一个房产投资微信群中，虽然很多人对未来依然保持乐观，但一部分人的信心已经动摇，一些投资客开始计划出售房产。

　　链家的房源数据也间接呼应了这一动向，截至10月12日，燕郊链家挂牌在售的二手房房源达到创纪录的10151套，10月之前，这一数字刚刚突破9000套大关。这意味着10月份以来，链家新增了上千套二手房源。

　　与刘波把燕郊的房产置换到北京不同，张俊是一个典型的投资客，他在环北京地区同时负责多个项目的分销工作，从业背景为他做房产投资提供了极大便利。

　　“先是把河北永清的1套卖了，接下来又把天津武清的2套也出手了，房本都还没下来。”另外，他把在燕郊一个品质相对较差的房产也卖出了。当问到4套房赚了多少钱时，他赶忙摆摆手，“不值得一提。”

　　在张俊看来，从2015年5月持续至今的环京楼市热潮，一方面与京津冀协同发展战略有关，包括北京产业疏解政策、交通改善，使得环京楼市成为北京楼市外溢刚需和投资者首选；另一方面也与整体经济形势有关，“手里有钱的，除了买房干啥也不太好。”

　　北京调控政策出来后，张俊为自己提前卖掉武清和永清的房产而得意，“如果有影响，最先被打回原形的肯定的是这些环京外围地区，北三县尤其是燕郊因为地理优势，可能不会那么惨。”

　　最近他打算把香河的房子也卖掉，“香河是6000多（元）买的，现在价格在18000元左右。”他觉得，价格上涨周期已经到了一个顶峰，继续上涨的幅度不会太大；另外，北京的调控新政也让他后怕，“如果北京房价跌了，环京地区会更惨淡”。

　　在整个燕郊购房者群体中，来自北京及全国的投资客占到7成左右，环北京其他县市比例更高，“投资就是为了赚钱，一旦感觉价格高点来临，肯定会套现，我觉得近期二手房源增加是个风向。”张俊表示。

　　成交低迷

　　目前，燕郊仍旧没有一手房在售项目，中兴和园二期、首尔甜城三期等项目计划在第四季度开盘。

　　香河地区在售的一手房项目也较少，大厂地区有孔雀城等几个项目在售，但开发商报价普遍在2万元到2.7万元。

　　由于三河市房管局网站已经无法打开，记者暂未获取到燕郊近期一手房相关成交数据。从从9月初至今，燕郊一直未有新项目销售。

　　官方统计数据显示，9月，大厂新建商品住宅成交512套，日均成交量为17套。10月11日、12日两天共成交了8套；香河9月累计成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日当天成交量为65套。两地日均成交量远远小于9月。

　　张俊所在公司参与大厂、香河和燕郊多个项目的分销，根据他观察，10月以来，环京楼市成交量大约减少了近3/4，“原来转化率基本在20%左右，比如说今天来了100个人看房，最后有20个人能成交，现在成交5个就不错了。”

　　二手房也面临着同样情况。

　　燕郊兴达二手房一名中介介绍，进入10月，少量成交主要集中在折价二手房中，“比如一套房子业主报价3万元，9月时，业主稍微优惠点就成交了，现在基本没可能，除非比市场价低两三千元吧，但也不一定会成交。”

　　他发现，10月与之前有一个明显的区别，原来由于价格持续上涨，业主出售意愿不强，优质房源少，“很多业主从1万元的时候就挂上了，就是不卖。”现在，业主出售意愿强烈了，但购房者观望情绪浓了。

　　10月11日，燕郊链家二手房一名中介告诉记者，9月燕郊链家每天平均成交量在15套左右，“10月份到现在成交量还不如9月一天的成交量，卖房的越来越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

　　链家二手房成交统计数据是，7月份为411套，8月份为252套，9月份为424套，截至10月12日，10月份还没有任何成交记录。

　　房价开始松动

　　今年4月，廊坊市政府出台的“廊九条”中有一个重要规定，商品房销售实施备案价制度，项目销售价格不得高于备案价的10%，这一政策初衷是为了控制本地房价快速上涨。但也造成官方数据和市场数据的巨大差异。

　　实际上，开发商往往通过加价或绑定车库等方式规避影响。

　　由于相对权威的官方数据和市场实际成交数据巨大差异，一手房领域难以准确判断价格波动情况。大厂房管局数据显示，9月份平均全县成交均价价为每平方米9648元，10月11日当天平均成交均价为9030元。

　　整体而言，在一手房领域，目前环北京地区价格并没有出现较大的波动，但开发商的报价已经出现松动迹象，中兴和园二期开盘销售均价由原来的27000元调整至25000元。

　　二手房价格变化明显一些。以燕郊为例，链家成交数据显示，9月首尔甜城、潮白家园、湾仔城等成交均价普遍在每平方米30000元左右。但不同机构的中介均表示，首尔甜城已经有业主把售价降至26000元出手。

　　张俊认为，现在说房价松动还为时尚早，因为成交的都是业主着急出售的折价房，只能说正常价格成交少了。如果成交一直低迷，不排除有一些投资客会主动降价出售，一旦信贷方面再出台严格的政策，投资客集中抛售房产，不排除引发价格大幅度下跌。■

　　（应受访者要求，刘波、张俊为化名）