房地产盛宴谁受益？任泽平：政府所得占房价6成

　　原标题：【泽平宏观】房地产盛宴的受益者：房价构成分析 ——房地产周期研究之十四

　　导读：在房地产的盛宴里，谁切得了最大的蛋糕？本文分析了房价构成，以便更好地理解房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式，并有助于判断房市的博弈结构和趋势。

　　摘要：

　　1、地方政府是最大受益者：政府所得占房价的6成左右，占比高。从宏观层面看，2014年，土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%；从中观城市看，2015年，土地出让金和税收的占比56.8%；从微观上市企业看，2015年，土地转让金和税收占房价的56%。

　　2、从宏观层面看，地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。1999-2015年，国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿，十年间增长11倍，占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元，增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

　　3、从中观城市看，土地出让金和相关税收占房价比重为56.8%，主要是土地价格推动房价上涨，各地方建安成本差异不大。1）将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利，通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成，发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%；2）建安成本各地差别不大，不是各地房价差距的主要原因；3）通过回归分析发现，土地价格显著影响房价。

　　5、结论：受益于土地财政，地方政府是房价上涨的最大受益者，占6-8成；由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化；客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用；土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

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　　目录：

　　1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

　　1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

　　1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

　　1.4地方政府获得房地产行业收入的80%

　　2.1房价分化严重，建安成本差别不大

　　2.2土地成本增速高于房价增速，推高房价

　　2.3房地产税费占房价比重平稳，约为2成

　　2.4政府所得占房价的比重大约为6成，企业毛收入占比3到4成

　　3.1行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成

　　3.2企业层面来看，房企净利占营收比重低且在下降，土地成本持续攀升

　　正文：

　　政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达8成以上，历史平均为61.7%；从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右；从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

　　地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成，地价和房地产相关税收增长迅猛。2014年，全国商品房销售额为87281亿，土地出让金和11种相关税收65599亿，地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%。1999年-2015年，国有土地出让金从514亿增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间增长11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

　　1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

　　1999-2015年间，国有土地使用出让金收入增长63.3倍，复合增长率29.6%。1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%.

　　1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

　　目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

　　1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

　　除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

　　1.4地方政府获得房地产行业收入的80%

　　地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年全国商品房销售额的74%。

　　土地出让金和税收占房价的6成左右。我们抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。房价分解为以下4个部分：楼盘建设成本（建安费用）、土地转让费、政府税收（不区分征收对象）、企业毛收入（不考虑企业财务成本、人员成本等）。我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

　　行业房价分解显示，拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升，上市房企的营业收入中成本占比上升，利润占比下滑，缴税略有下滑。

　　3.1行业层面看，房价中拿地成本占4成，土地成本与税收约占6成

　　2015年，通过加总企业数据进行行业层面数据的估计，从整个房地产行业来看，拿地成本占房价4成有余，税收（不含进入成本部分）约占13%，净利润约占7%，政府通过卖地与税收可获得房价的56%。

　　我们使用2015年利润表的数据分析整个行业的房价结构。营业税金及附加一项的数据缺乏，我们按照万科与保利的平均水平10%来估算。由于近几年地价上涨，我们按照地价占营业成本48%来测算房价结构。

　　2015年拿地成本占房价的43.23%，政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房价分解结果显示，2015年，营业成本占房价比重最高，为71.62%，其中拿地成本占房价的43.23%，开发建设及其他成本占房价的28.39%。占房价比重第二高的是税收（不含进入成本的税收），约为12.82%，包含2.82%的企业所得税和10%左右的营业税金及附加。政府获得的地价和税收收入占当年房价的56.05%。房企获得当年房价占比7.11%的净利润。房企财务费用占当年房价比重小为2.21%。包含销售费用、管理费用、资产减值损失的其他项占房价的比重为6.24%。

　　六家房企平均净利润占比从2010年的19%下降至2015年的11%。具体来看，大型房企万科、保利地产的净利占比稳定在10%至15%之间，而中小型房企总体呈下行趋势。

　　2015年，受净利润下滑影响，所得税也出现下滑，这导致上市房企缴税占比略有下滑。从2003至2007年，平均而言上市房企缴税占营业收入比例从9%上升至15%，而后保持15%的水平直到2015年下滑至13%。较特殊的张江高科在2014年缴税大幅上升，但2015年也有所下降。

　　各上市房企的财务费用占比较分化，大企业财务费用较低，小企业财务费用较高。总体趋势是2008年之前上升，2008年之后下降，但保利地产和张江高科近几年财务费用上升。万科和保利地产的财务费用保持在1%左右，其他房企3%到5%不等，张江高科2010年之后财务费用在15%以上。