45大中城市房价收入比排名出炉：深圳泡沫最大

　　转自微信公众号 易居研究院（ID:yijuyanjiuyuan）

　　住宅不同于一般商品，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有资产投资升值的金融属性，和鲜明的社会保障性。因此，世界各地对于评判房价是否合理，是否存在泡沫，有许多角度的衡量方法，但尚无统一的定论。“房价收入比”是国际公认的最重要的衡量指标之一。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。我们认为判断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。

　　本次房价泡沫研究报告，首先，在样本选择层面，从以往易居研究院对全国35个大中城市房价收入比监测的基础上，新加入10个热点城市，将样本数扩充到45城；其次，在研究方法层面，除了沿用“房价收入比”指标之外，新加入“中国城市住房(一手房)价格288指数”指标，从而推导出一套“房价泡沫”的测算方法。最终，得出全国45个大中城市在2016年前三季度房价泡沫的水平，以期为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

　　据媒体报道，国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；广州以25.85位居第10。此外，美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，目前深圳房价全球第二贵。分析显示，深圳一套典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

　　可见，中国部分城市高房价的现象，已经引起了世界范围内的关注。在某种程度上，这也与2016年国庆期间多地出台限购限贷等房地产调控政策有一定相关性。那么，深圳、上海、北京等中国热点城市的房价处于何种水平？偏高的程度如何？是否存在泡沫……是未来中国楼市健康发展必须要探究的问题。

　　为此，易居研究院基于自身多年积累的“房价收入比”研究体系，分析了“2016年前三季度全国45个城市的房价收入比”情况，并新引入“中国城市住房(一手房)价格288指数”作为监测指标，进一步测算出各个城市房价从2015年4月至2016年三季度以来房价的涨幅程度。最终，结合“房价收入比”和“房价指数”双重监测体系，推导出一套“房价泡沫”测算公式，分析2016年前三季度全国45个大中城市房价泡沫程度。

　　本报告研究的时间框定在“2016年前3季度”，为了保证研究数据的客观性，“全国45城城镇居民人均可支配收入”指标是根据统计局公布2016年前3季度或2016年上半年城镇居民人均可支配收入同比增长率，进行年化推算而成；在“全国45城商品住宅成交价格”方面，采用了CRIC等民间数据库数据中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均价进行测算，不含可售型保障房、棚改房等成交均价。

　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准

　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

　　尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　由于我国统计制度尚不健全，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

　　二、全国总体房价收入比

　　根据国家统计局口径的数据，2016年前三季度，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长7.8%，比2015年全年名义增幅收窄了0.4个百分点；新建商品住宅价格增长为13.9%, 增幅比2015年扩大4.8个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。本报告中房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算（与全国城镇家庭平均住房面积相近）。

　　根据房价收入比计算公式，得出2016年前三季度全国商品住宅房价收入比为7.6，与2015年的7.2相比，房价收入比上升明显。从房价收入比的绝对水平看，已经略微高出6-7的合理区间。房价收入比的上行主要是受2016年春节过后，伴随着各项去库存政策和货币宽松政策的支持，一线城市、重点二线城市和部分三线城市楼市迅速回暖，导致房价明显攀升，与此同时，居民收入增幅却远小于房价增幅的影响。

　　图1 1998-2016年前三季度全国商品住宅房价收入比走势

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