房地产供需框架

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　　2010年进入调控周期：4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 简称“新国十条”提高按揭贷款首付比例与按揭贷款利率。

降首付比例对提升销售面积增速效果显著

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房贷利率与销售面积增速反向波动

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　　我们将库存分为四种：已拿地未开工、 已开工未销售、 可售库存、 待售库存全国范围来看，经过2015年四季度以来的去库存政策鼓励，根据可售面积计算的去化周期已经回到相对健康的位置，但是在因城施策政策之后，走势分化。

根据拿地到销售，库存可以分为四类

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　　全国范围来看，经过2015年四季度以来的去库存政策鼓励，根据可售面积计算的去化周期已经回到相对健康的位置，但是在因城施策政策之后，走势分化。去库存政策推出以来累计去化面积约1亿平米。

全国商品房待售面积下降了约1亿平米

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去化周期走势分化

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　　滚动新增库存：过去5年新进入市场的开工面积视为有效增量，该指标2015年以来下降明显。长期来看，三四线库存绝对水平依旧维持在高位

已拿地未开工2014年以来和其余库存走势分化 单位：亿平

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拿地未开工面积主要集中在三线 单位：万平

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　　房企到位资金主要依赖销售回款、 银行贷款2016年我国房地产开发到位资金14.4万亿，2017年1-9月为11.3万亿，同比增速8.0%。

国内贷款、自筹资金与其他资金，占比分别为2：3：5

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房地产资金来源梳理

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2017年1-9月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，依旧保持在高位

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2017年1-9月居民中长期贷款占新增贷款比值为37.6%，近四成新增贷款流入房地产市场

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2017年9月住户短期消费贷款增速从年初的20%增至38.3%

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2017年1-9月中长期消费贷增速下降，社零与A股指数增速走势基本平稳

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　　预计2018年销售增速0%，投资增速4%。调控持续，销售面积前低后高，累计同比增速预计为0%销售下行，房企资金紧张，投资增速将低于今年，但补库存下开发投资额依然保持正增速，预计为4%。

　　未来房企到位资金来源中资产证券化占比将有所提升。既有债权证券化、 收益权证券化/抵押型REITS、 类REITS、 REITS未来资金方中险资与境外投资者占比提升。