2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析

　　不同于之前通过南京、西安等案例推断人才政策的作用，如今对于多数城市而言，其供给侧有一定变化，市场的反馈不仅仅受人才政策的影响。短期来看，以南京为代表的热点二线城市的约束因子在供给侧。从1月的数据来看，南京已出现大幅（59%）的同比增长，这主要源自12月房企取证态度积极，供应迎来一轮高峰。人才政策所致的需求侧变化，对应需求的释放要缓慢一些。倾向于认为，多数二线城市的人才政策，对于预期的影响远远高于实质影响。而预期的形成要结合城市多方面因素加以考量，人才政策仅仅是一个侧面。

　　一、中国房地产行业现状

　　南京和合肥17年的销售均呈现40%-50%的同比下降，但需求的弹性空间存在较大区别。1、从限购以来单盘去化程度解读，南京的核心区去化基本都是100%，限价不算太低的非热点板块去化也可达60%左右，但合肥自限购以来去化100%的新盘较为罕见；2、从库存角度，南京市场整体库存去化周期基本保持在4-5个月，合肥则由去年最低的3个月左右上升至9-12个月；3、从房价角度，南京核心区一二手房价倒挂严重，较为夸张的区域，例如河西区新房价格折价率可高达36%。自限购以来，合肥一二手房价倒挂现象越来越少，可见因限价导致的供需矛盾越来越少。相对而言，南京的需求更具弹性空间。

　　对于需求弹性较高的区域（例如南京），市场对供给侧的变化反应会很大，人才政策则在另一层面促进市场向好预期的达成；对于需求弹性偏弱的区域（例如合肥），供给侧的变化对于实体的影响相对偏弱，人才政策则是结合产业转移等因子在一个相对长的时期内支撑市场复苏。

南京与合肥商品住宅销售面积同比

资料来源：公开资料整理

南京与合肥商品住宅销售均价同比

资料来源：公开资料整理

　　从历史观中长期人才政策的影响：2015年前后，选取了政策变动最为显著的三个城市，武汉、沈阳以及成都进行分析。武汉自2014年6月起开始放松人才落户准入门槛，当年9月底全面放松限购。但相对于二线城市整体情况，全市销售面积同比14年7月已回升至16%，较二线城市整体高28个百分点；沈阳、成都则是在15年7、8月发布人才落户政策，但并未带动两市成交同比跑赢整体二线城市。同样，取17年中期前调整人才落户政策的城市，17年下半年平均销售同比增幅与二线城市整体增速差距并未产生明显变化，可见尽管政策花开遍地，对于各个城市房地产市场的渗透效应不一。

　　因此人才落户政策对于地产销售影响主要取决于两方面：（1）之前非户籍人口的住房需求是否被透支。（2）本地高校数量即本地高校学生数量。鉴于多数二线城市再度处于限购状态，一年来整体成交已出现30%的大幅下滑，预测，本地高校数量将对人才落户政策对市场的渗透力影响较大。

各市应届毕业生可落户口径就业人数

资料来源：公开资料整理

各市应届生外省迁入就业人口比重

资料来源：公开资料整理

二线城市及2017年中期调整程城市销售面积同比

资料来源：公开资料整理

2017年上半年全国主要城市人才净流入率

资料来源：公开资料整理

二线城市及2017年中期调整程城市销售面积同比

资料来源：公开资料整理

西安、长沙、武汉与二线城市整体销售面积同比增速差

资料来源：公开资料整理

西安、长沙、武汉销售均价

资料来源：公开资料整理

西安、长沙、武汉本科学校数量

资料来源：公开资料整理

　　二、2018年中国一二线城市房地产发展趋势分析

　　1、人才政策对地方需求的量化影响

　　综上所述，城市对于新政的受益程度可结合其科教情况加以考量。对去年4季度以来出台人才相关政策的城市比对分析，量化其具体受益群体，加以测算对房地产行业受益指数。

　　人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面：政策强度、受益人口指数以及房地产投资吸引力强度。

　　（1）政策强度。由于各地政策不一，对市场影响强度也有差异。例如青岛全面放开城镇落户，强度最大，而其他城市侧重点主要在放开中专生落户或“先落户后就业”，对不同城市依据宽松程度赋以不同的权重。

　　（2）受益人口指数。对于放开中专生落户的城市，受益群体扩容范围即各地中专生就业人数：每年郑州、合肥、天津扩围量分别达21.3、15.6、2.4万人，每年新增可落户就业人口因此扩大68%、100%以及20%，但中专学历人群所受的约束主要在于购买力（应届中专生平均收入为大学生的68%，往届生落差递增），预计，需求的增量预计在10%-30%。

　　对于落户前置于就业的城市而言，受益群体主要依然是本地新增就业人数。虽然对于落户与就业相脱钩的城市而言，其他地区就业的人口也可以于当地落户，但户籍不仅仅对应购房资格，更大程度与医疗、教育等公共资源相对应，因此落户放开与放松限购有本质区别。短期而言，新政带来的职业性人口迁徙为时尚早。对于这些城市的重要变化来自于需求提前释放。

　　其一，符合落户条件且在当地就业的应届毕业生占总户籍人口的比例可作为受益群体的重要衡量指标，其二，外地毕业生占比有一定影响。对于多数城市而言，外地生落户难度都要高于本地生，随着落户口径的放宽，本地就业的外地生占比越高，受益程度越高。以落户口径内的毕业生“市就业人口/全市户籍人口”与“外省迁入就业人口/总就业人口”两个指标衡量受益人口指数。

　　（3）房地产投资吸引力。对于地产投资吸引力强度越高的城市而言，受益人群转换为实际需求的动力越充足，被放宽的外地就业人口需求释放也存在空间，以各地过去三年房价涨幅作为衡量指标。

　　结合各地大学生沉淀率，人才流动数据、本地中专及高校毕业生数量等数据，得出目前这7城市的受益指数。根据的测算，合肥将最大限度地受益于政策放松，其次为郑州、南京以及青岛。

大学生沉淀率

资料来源：公开资料整理

新增大学生/离开大学生比重

资料来源：公开资料整理

各市应届毕业生可落户口径就业人数

资料来源：公开资料整理

各市应届生外省迁入就业人口比重

资料来源：公开资料整理

各市近三年房价涨幅与可落户本市就业应届生占全市户籍人口比重

资料来源：公开资料整理

各城市过去三年房价涨幅

资料来源：公开资料整理

各城市受人才政策影响强度测算

资料来源：公开资料整理

　　展望2018年，重点的一二线城市，尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。对南京、合肥两地的实地调研表明，目前的二线城市限价政策都有个别微调的痕迹，但共性是调整的幅度较小，且基本刚达到房企盈亏平衡线。预计限价边际改善的蔓延并非无可能，对于高需求城市的促进影响更为关键，市场也能在短时间内兑现。而对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。