2018中国商业地产发展白皮书：供求关系调整 发展契机显现

　　■ 住房市场需求外溢、居民消费水平提升，以及推进“双创”的多重因素影响下，商业地产销售规模较大。

　　■ 长远来看，商业用地市场供给规模将较大，仍需要去库存。

　　■ 我国每年GDP增量达5万亿元～6万亿元，商业地产还有新的容纳空间。

　　中国指数研究院（以下简称“中指”）日前发布的《2018中国商业地产发展白皮书》显示，上半年全国商业地产销售面积保持高位，而同期商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。同时，随着经济持续增长，商业地产有望迎来一个新的发展期。

　　开工放缓而销售增长，供求关系趋于和缓

　　今年以来，地方政府在房地产市场继续执行差别化调控，导致市场需求外溢，资本向商业地产倾斜，再加上城市居民消费水平提高以及大力推进“双创”等举措的影响，上半年全国商业地产销售面积达7206万平方米，销售规模较大。

　　同期，全国商业地产开发投资额达9688亿元，同比下降9.9%，且其占整体房地产开发投资额的比重继续下降，由2017年同期的21.2%下降3.8个百分点至17.4%，其中商铺占比下降2.7个百分点。

　　商业地产上半年新开工面积近1.2万平方米，同比下降8.1%，占房地产新开工面积12.5%，延续2016年以来的下降趋势。其中，商铺新开工面积9218万平方米，销售面积5257万平方米，开工销售比由2017年同期的1.96下降至1.75。

　　在开工逐步放缓而销售增长的情况下，商业地产供求关系逐渐趋于缓和。

　　二、三、四线商业用地市场升温

　　在土地供应方面，中指统计的300城前6个月推出的商业用地规划建筑面积达1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。

　　回顾2008年～2017年全国40个重点城市商业用地的供给和市场销售情况，白皮书认为，2013年可视为我国商业用地供给的分水岭，当年成交规划面积约2.52亿平方米，达到峰值，其后呈现持续下滑趋势，虽然在2017年有所回升，但绝对规模仍没有达到2013年的水平。40城商业地产销售面积高点出现在2016年，达5562万平方米，2017年则呈下滑态势，同比下降7.6%。

　　分城市来看，一线城市市场略有降温，二、三、四线土地市场普遍升温。一线城市市场热度受政策调控影响明显；二线城市基础设施建设加快、城市发展水平提升，市场呈现量价齐升格局；而城镇化进程的加快和一、二线城市的需求外溢，一定程度上提高了三、四线城市市场的热度。然而从长远来看，市场总体上供给规模较大，还需要去库存。

　　商业地产有望随GDP增长迎来新的发展期

　　商业地产是经济发展的产物，是人口聚集和城市兴起过程中产生的需要。所以理论上，商业地产发展的速度和规模应与GDP同步。据此，白皮书分析称，2013年开始，我国经济主动调整转型，GDP速度在整体平稳中逐步下降，商业地产的发展轨迹与此几乎同步；2013年～2017年，商业地产开工量都处于稳中有降的态势中；我国GDP虽然降速，但是增长仍然可观，近两年保持在6.9%左右，每年GDP增量高达5万亿元～6万亿元，这意味着商业地产仍有新的容纳空间。

　　2017年我国人均GDP约5.95万元，介于8000美元～1万美元。参照国际标准，这一GDP水平的经济体，其商业地产正处于高速发展期。可为佐证的是，前些年我国一线城市人均GDP处于这一区间时，商业地产的确经历了一个蓬勃发展期。

　　我国目前有6个省级地区人均GDP处于8000美元～1万美元，有13个省级地区人均GDP在6000美元～8000美元，另有4个省级地区人均GDP在6000美元以下。白皮书预测，我国人均GDP已达到商业地产高速发展期标准线的地区存在很大的市场机遇；部分并未达到这一标准线的地区，由于普遍距离标准线差距不大，其市场机遇也是遥遥在望。

　　转自：中国国土资源报