5月房产调控高达41次 40房企融资总额环比降超5成

随着监管部门再三强调“房住不炒”和“调控不放松”，房企融资状况也出现了较大的变化。

　　同策研究院发布的最新数据显示，5月40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。其中，公司债发行总额更是环比大降近8成。

　　接受券商中记者采访的业内人士认为，公司债融资大降是5月房企融资总额骤降的原因，说明房企的融资渠道在阶段性收紧，而部分城市土地市场过热是融资层面有些收紧的原因，目的是为了稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

　　值得注意的是，6月4日，本轮新房价格同比涨幅最大的西安出台了调控新政，要求严格购房资格审查。业内人士认为，5月全国房地产调控高达41次，政策收紧预期再次强烈。

　　公司债发行总额环比降8成

　　继4月小幅回落后，5月房企融资总额继续大幅下滑。同策研究院的最新统计数据显示，5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，环比大降52.07%，创两年来月度新低。

　　其中，一直是房企融资最重要的两个渠道——公司债和其他债权融资大幅缩水。

　　具体来看，5月债权融资额为326.67亿元，其中，信托贷款融资总额排名第一，为100亿元，环比上涨32.76%，占比27.17%；发行公司债融资总额排名第二，为95.85亿元，环比大幅下降79.74%，占比26.05%；境内银行贷款融资总额排名第三，为77.69亿元，环比大幅上涨141.21%，占比21.11%；其他债权融资总额排名第四，为53.13亿元，环比大幅下跌50.54%，占比14.44%。

　　另外，5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生；股权融资总额41.32亿元，环比下跌36.96%。

　　值得注意的是，信托融资总额位居第一，是因为5月发生的4笔信托贷款融资中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元，拉高了总融资额。而公司债融资总额大幅下降，成为5月房企融资总额大降的重要原因。

　　从融资成本看，在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模15亿元，票面利率3.83%；其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。总体来说，5月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

　　地市过热致融资生变？

　　值得注意的是，2018年5月房企公司债发行总额大幅下滑超8成，随后融资不断收紧，直到2018年四季度才开始松动，房企再次纷纷发债，而今年5月房企融资总额比春节所在的2月份还要低，公司债发行总额再次大幅跳水，这是否是新一轮融资收紧的信号呢？

　　对此，同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时认为，5月融资总额大降，说明房企的融资渠道在阶段性收紧。

　　而对于融资收紧的原因，张宏伟认为，主要是针对现在各地出现的“地王”的一些状况，融资层面有些收紧，目的是为了稳定市场预期。因为去年12月住建部对今年的调控目标定为“稳地价、稳房价、稳预期”，去年四季度土地市场和销售市场非常不好，需要通过稳定的相关措施避免市场快速下滑，但今年三月以来土地市场回暖力度有些过大，有些城市有些过热，从政策面的角度来讲，还要需要通过资金面的角度去调控市场，从而稳定地价。

　　“我觉得从整个调控基调来讲，调控的节奏感还是把握的比较好的，预计市场走势也会按照整个定调的房价地价平稳的走势来走。”张宏伟对券商中国记者说。

　　张宏伟同时表示，5月份的整个销售状况表现后劲不足，企业资金面压力会大，到6月要冲刺销售业绩，有可能有一些区域和板块还要降价来保证销量和现金流，5月份融资总额大降应该会对企业影响较大。

　　监管部门再三强调“房住不炒”

　　5月以来，监管部门不断释放稳定楼市的信号，各地调控政策进一步收紧。

　　继4月19日对6个房价、地价波动较大城市进行预警提示后，住建部又于5月16日宣布对近3个月新房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，并再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　随后，苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策，苏州更是多次加码调控，不仅对热点区域购房实施限售政策、调整了土地出让报价规则，而且还提出调控指标得不到控制，7月后即刻加码调控，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等。

　　6月4日，西安市房管局发布《关于购房资格审查的声明》，强调严格购房资格审查。而据上海易居房地产研究院总监严跃进统计，西安新房价格已经连续5个月同比涨幅全国第一。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，5月全国房地产调控高达41次，年内累计突破205次，政策收紧预期再次强烈。

　　转自：券商中国