城投、地铁、“草根”房企 三大拿地“新势力”崛起

　　10月25日，无锡完成第四批次集中供地，也成为22个城市中首个完成第四批次集中供地的城市。

　　目前，全国22城中已有15城完成三批次集中供地，除了部分城市加增第四批集中供地外，各大热点城市的集中供地陆续进入尾声。

　　值得关注的是，在今年的土拍中，央企、国企依然唱主角，除此之外，还涌现出三大拿地的新势力——城投平台、地铁集团、“草根”房企，由此也形成了今年拿地企业的新格局。

　　城投平台、地铁集团、“草根”房企三大拿地“新势力”的崛起，重塑了土地市场的新格局。资料图片

　　城投平台：何去何从？

　　10月25日，无锡第四批次集中供地宣告结束，此次推出的13宗地块全部底价成交，成交总价163.78亿元，整体土地市场热度仍然维持在低位。

　　值得一提的是，今年以来，无锡集中供地一直以城投等地方国资作为主力军，在一批次、二批次、三批次供地中地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%，而央企、国企在四批次之前还尚未在无锡拿地。但是，无锡四批次土拍中地方国资拿地金额占比大幅下降至33%，与此同时，绿地香港、保利、朗诗等国企和民企得以入场，成为此次无锡土拍的新特征。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯认为，此次无锡地方国资拿地金额减少，与不久前财政部印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》相关，其中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。可见，该政策对于限制地方国资托底拿地起到了一定的约束效果。

　　不仅是无锡，事实上，今年以来，除了央企、国企外，城投成为拿地中的新主角。根据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%。江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。全国范围内，甘肃嘉峪关市、湖北黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；四川遂宁市、湖南岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；江苏盐城市、常州市，湖北宜昌市、浙江绍兴市、广西柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。

　　一方面，在土拍市场降温的情况下，城投拿地的情况增多；另一方面，城投平台拿地多是为了给市场“托底”。据中指研究院统计，城投拿地后真正入市率仅为9%。不过，在“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”的要求发出后，城投拿地的趋势是否依然持续尚未可知。

　　地铁集团：隐形“地主”

　　今年9月，在深圳第三场土地出让中，深圳地铁以底价摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地块，共花费60.38亿元。

　　同样，在9月结束的杭州第三批集中供地中，杭州地铁以底价拿下2宗地块，耗资40余亿元。据中国指数研究院统计数据，杭州地铁今年累计权益拿地金额已达51亿元。

　　不止是深圳地铁、杭州地铁，广州地铁、南京地铁等地铁集团也在今年的土拍市场上踊跃拿地，成为继地方城投平台后，土拍中新晋的拿地势力。

　　据中指研究院统计的数据显示，今年前9个月，权益拿地金额TOP100的企业中，就有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

　　从新增货值来看，2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁企业之所以越来越成为地方土地市场的“生力军”，一方面，因为区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，也由于热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产业务给地铁建设“输血”已经成为地铁开发的重要支撑。此外，地铁公司的实力相对雄厚，拿下地块、地铁开通后再卖房子，溢价会比较高。

　　但客观来看，地铁公司缺乏成熟的开发、运营和操盘经验，在大举拿地后，后续如何操盘、是否引入房企合作仍然值得关注。

　　“草根”房企：重出江湖

　　在央企、国企唱主角的土地市场中，以前销售额排名靠前的民营房企削减拿地力度。以克而瑞2021年销售额排行榜TOP30房企为例，曾经活跃在拿地市场TOP10-TOP30内的房企大多在今年的土地出让中销声匿迹，诸如融创中国、绿地控股、旭辉集团、阳光城、正荣地产、融信地产、世茂集团等曾经拿地激进的房企，当下或资金链紧张，或已经“爆雷”。

　　在这些规模化房企隐身后，一些地方性的、曾经寂寂无名的小微房企开始重出江湖。过往，在规模房企抢地的激烈竞争下，土地价格高攀，这些小微房企被挤出市场，而今年土地市场降温，拿地门槛降低且竞争者有所减少，这些“草根”房企迎来了一显身手的机会。

　　比如，在上海第三批集中供地中，上海本土房企宝华地产以56.045亿元、溢价率9.46%的代价，将桃浦科技智慧城015-01地块顺利收入囊中。不仅如此，今年7月，宝华还以总价约11.72亿元竞得上海普陀区1宗地块。自此，宝华也成为在上海近两轮集中供地土拍中唯一一家均有地块入账的民营房企。

　　上海宝华地产成立于2002年，算是一家老牌的沪上房企，开发有几十个大型房地产项目，累计完成开发总量近千万平方米。近年来其开发有宝华城市花园、浦东紫薇花园等住宅产品，风靡一时。此次宝华地产拿地距离上次在浦东拿地已经时隔两年，补仓意愿强烈。

　　但是，从宝华地产的成长路径来看，这家房企扎根上海并未走全国化扩张的道路，且规模有限，目前从公开渠道查不到其具体的销售额。

　　除了上海宝华地产外，在近两批次的上海供地中，上海本地房企上海恒文、上海佳运、上海大豪、上海同润等也各有斩获，这些中小房企此前也鲜有在上海公开市场拿地。

　　不止是上海，在杭州、合肥、南京等地一些本土中小房企也开始反攻拿地。例如，原先深耕芜湖的伟星置业转战合肥市场，两年累计拿地金额超百亿元，而杭州众安集团也豪掷近50亿元在杭州补仓。

　　梳理这些中小房企共同特征可以发现，此类“草根”房企大多是本土房企，规模不大，在一个城市的部分区域深耕，拥有成熟的代表作品，也具有强烈的补仓愿望。同时，这些本土房企大多数并未走全国化扩张的规模化道路，绝大部分并未上市。

　　这也说明，在后规模时代，在“大而强”的房企失落之时，曾经“小而美”的房企得以再度浮出水面，迎接市场新的机遇和考验。

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