进入存量时代 商业地产从投资转向消费

　　当前，商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转，商业地产市场从增量进入存量时代，短期内大量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。2月22日，新京报记者从全联房地产商会获悉，3月17日-3月18日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会将在北京举办，解读新形势下商业地产市场发生的新变化，探索写字楼产业园持续发展的破局路径。

　　据全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯介绍，目前，商业地产市场已经和正在发生三大转变。首先，从属性上看，商业地产已从投资转向消费；其次，从开发上看，商业地产已从增量转向存量；最后，从投资上看，商业地产已从开发转向持有。

　　根据国家统计局的数据，2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。其中，办公楼投资5291亿元，同比下降11.4%；商业营业用房投资1.06万亿元，同比下降14.4%。同期，全国商品房待售面积5.64亿平方米，比上年增长10.5%。其中，办公楼待售面积4073万平方米，同比增长7.3%；商业营业用房1.26亿平方米，同比下降1.6%。

　　另据高力国际最新报告显示，2022年的中国写字楼市场在多种因素的叠加影响下艰难前行。截至2022年末，全国重点监控的20个城市甲级写字楼总存量超过7800万平方米，市场平均空置率上升至21%，租金下降至171元/月/平方米。

　　对于当前的商业地产现状，刘凯表示，在商业地产新时代下，市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业，包括写字楼、产业园市场发展。一方面，市场进入“总量过剩，结构失衡”的供需状态，商业办公如何从新周期的角度思考并发现机会重构价值链、重塑产品力。另一方面，在数字经济与元宇宙新一轮产业布局和科技博弈背景下，商业办公如何实现渠道体系和运营体系的迭代与进化。

　　在商业地产行业高质量发展的要求下，刘凯认为，提升产品能力、品牌能力、运营能力，从而提升融资能力，无疑是“新势力”的进阶之路。而“新势力”泛指商业办公行业的新兴业态、新兴技术、新型企业、新型项目、新商业模式办公场景以及新生力量群体。

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