自2023年伊始，房地产行业的生存空间呈现出进一步缩减的趋势。对于房地产开发业务而言，从金融监管、资本流向，到我国生育率人口走势、城镇居民平均住房面积等各方面因素考量，其发展似乎已接近上限。

2021年“恒大债务危机”标志着一路高歌猛进的房地产增量时代正式宣告结束，物业管理从大地产行业附属功能，开始走向独立，中国的房地产正式步入以交易、运营、服务为主的存量时代。

物管从其母体公司逐渐走向独立的趋势，一方面，是部分房企因行业下行遭遇流动性危机而断臂求生的无奈之举，另一方面，也是存量市场下的物管公司也在试图脱离地产企业的影响，凭借行业优势谋求“青出于蓝而胜于蓝”跨越式发展。

二、风险与机遇

房地产行业的动荡与变革，正进一步加速行业内部的分化与发展，物管这一细分领域，由于地产拖累和自身商业模式单一，一度让物业股价和估值进入低迷时期，物企也发起了多轮自救动作来提振资本市场信心：回购、分红、股权激励，同时，2022年底受房地产融资放宽等政策的提振，物业股估值开始触底反弹，并将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。

一方面，受地产暴雷、债务危机等所累，加之近几年疫情影响，物企普遍出现成本上涨，利润下降，行业分化加剧，市场竞争日趋白热化。

另一方面，我们也看到物企在积极持续地探索增值服务。据大部分上市物企公布的数据显示，物业管理服务毛利率区间为11%～30%，而增值服务的毛利率普遍在30%～60%，增值服务的毛利率达到了物业管理服务毛利率的两倍。并且众多物企通过收并购进行区域补强，进一步完善多业态服务能力，获得了更大的发展空间。

物管原本只作为地产行业的附属功能，渐渐地因其存量市场优势，以及非周期性、轻资产和现金流稳定等特点，在开发业务乏力的背景下，为地产企业在动荡时期提供了避风港。

三、数字化赋能

物管行业在存量时代，在风险与机遇同时加持下，行业快速发展与分化，大浪淘沙下，优质物企将获得更大的发展空间。但不可否认，上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显，这些都表明物管行业终将告别高利润、高增长时代，回归行业正常发展逻辑。

新时代下的物管行业发展，离不开数字化赋能。第十四个五年规划也强调了数字化的重要性，但转型的进程道阻且长。近年来，通过与物业企业的合作和调研，我们发现企业数字化的意识越来越强，数字化的投入在逐步加大，数字化对业务的帮助也越来越明显。从整体上看，物业企业数字化转型的关键在于如何用好数字化工具，重新定义业务模式、运营模式和管理模式，完成企业从流程驱动向数据驱动的变革。

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