2013年中国房地产基金行业综合运行情况分析

　　2013年中国房地产基金行业向纵深发展：行业规模进一步扩大，投资管理机构更为成熟和专业化，投资策略更为多元化。但制度套利和资本市场套利双重环境的存在，仍给整个市场带来极大的诱惑和风险因素。

　　根据统计，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。2013全年共新增24家房地产基金管理机构，新成立113支房地产基金。

　　人民币房地产基金自2008年开始较多出现。但在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量48支，募集规模271.76亿元。2011年更是房地产基金井喷的一年，新募基金数125支，总募集规模1004亿元。2012年人民币房地产基金进入市场调整，全年共新募集基金129支，总募集规模767亿元。2013年全年，共募集新基金113支，总募集规模超过1300亿元。(注：2013年数据中包括多个名义募集数据，并非实际募集规模)

　　目前国内人民币房地产基金的管理机构中，独立品牌内资GP和房地产商关联GP占绝大部分，二者合计占市场GP数量的3/4，及管理资金量的72%;金融机构关联GP占市场GP数量的22%，管理资金量的25%;外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资或合资机构如铁狮门、普凯、凯龙瑞等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的4%，管理资金量占整个市场的3%。

　　有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产;综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发;有近1/5的房地产基金关注于商业地产领域;还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题。

　　从基金规模来看，市场上60%的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金，这与房地产基金多是针对单一项目的专项基金不无相关;规模小于1亿元人民币的小型基金占10%;基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占16%;超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的14%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。

　　根据诺承投资统计的数据，在已有资料的150家管理机构中，有12家机构管理基金数量达到十支以上，总管理规模984亿元;而有16家机构管理基金数在4-9支基金之间，总管理规模776亿元;31家机构管理基金数为2-3支基金，总管理规模486亿元;92家机构管理基金数为1支，总管理规模706亿元。(注：部分基金管理规模数据未披露)

　　目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。目前以股权进行投资的机构数量占市场的22%，管理金额占29%;以债权进行投资的机构数量占市场的23%，管理金额占19%;以股权和债权结合进行投资的机构数量占48%，管理资金量占到了总管理资金量的43%;夹层投资机构数量占市场的7%，管理资金量占9%。

　　国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据44%的投资案例数，及37%的投资金额;一亿元以下的投资案例数占28%的投资案例数和总投资金额的12%;3亿至5亿的投资案例数占19%，总投资金额占32%;5亿元以上的大型投资项目占总案例数的9%，而总投资金额达到全部的19%。

　　目前国内房地产基金投资策略整体上以机会型策略占据主要份额，87%的机构都以与开发商模式紧密结合获取高额投资收益为主要策略;有10%的机构开始专注于以增值型策略作为主要地产投资策略;核心型地产基金刚刚在国内开始出现，仅占非常小的市场份额。

　　在退出回报方面，已经有相当部分的房地产基金实现了成功退出，并向投资人分配投资收益。我们的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最高业绩回报水平高于50%，而当前基金最低业绩水平为8%。大多数股权类地产基金实际投资回报率高于20%，股债结合类地产基金投资回报率在15%到20%区间居多。