房地产“量价”上升空间将收窄 房企业绩已锁定

业内人士指出，随着通胀来临，政策变数正在加大；明年，房地产市场“量价”上升的空间或将收窄。不过，未来一两年内，房企业绩已锁定。

通胀是把双刃剑

21世纪不动产孟奇指出，通胀对房地产市场而言，是把双刃剑。房产作为保值增值产品，在低利率环境和通胀预期下，往往会持续热销；当通胀来临，货币政策也将“由松变紧”，这对房地产市场将产生负面影响。

10月，全国各大城市商品房销售放量，主要是缘于通胀预期和优惠政策到期不续的“末班车效应。”联合证券鱼晋华指出，目前，大部分城市的二套房贷政策执行明紧暗松，为购房者提供宽松的信贷环境，通货膨胀预期下的寻求货币保值增值的需求也使得投资客再度出手，使楼市交投再度活跃。

北京10月期房住宅成交套数为11831套，成交面积128.4万平方米。除去经济适用房、限价房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面积116.8万平方米；环比上涨5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅为2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅达147.9%。上海楼市成交量也强劲反弹，10月商品住宅成交套数和面积环比分别上升24%和20%。其中普通住宅成交套数和面积环比分别上升了41%和44%。

北京商品住宅10月份成交均价达15891元/平米，环比上涨10.5%，同比涨幅更是达到8.9%。天津、杭州、苏州、武汉、长沙、重庆等城市房价环比均在上升。

业内专家认为，近期楼市成交再度活跃，需求大幅释放，预计四季度楼市成交仍将维持高位。国信证券方焱指出，在流动性依然充裕、宏观经济渐趋复苏的背景下，楼市四季度销量有望超过三季度的水平。

政策变数大

业内认为，楼市部分税收优惠很可能不再延续，宽松的房贷政策也将面临调整。这对楼市将产生负面影响。而通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。

2008年底，房地产市场相关政策进行调整，契税、营业税减免，首套及改善型购房按揭利率7折优惠。2009年又调低房地产开发项目自有资本金等。对于直接刺激住房交易的政策，国务院给出的期限为一年。

目前，建设部并没有充足的理由主张延续这些地产优惠政策。房地产调控牵涉建设部、人民银行、国土资源部、国家税务总局多个职能部门，建设部作为牵头部门负责政策统筹。如果建设部不牵头主张续期，那就意味着，一年期的政策到期后将自动退出。

一位券商地产研究员指出，虽然从消费的角度扶持楼市的政策将适度退出，但地产投资开发的基础还不牢固，政策调控可能向增加供给倾斜。这有利于平抑资产价格，维护房地产市场稳定。

业绩已锁定

A股地产公司中，有近半数企业第三季度净利润增幅超过100%。经过重组的万方地产三季度净利润同比增长56.6倍。另外，中天城投、阳光城、南京高科等公司三季度的净利润增幅超过10倍。万科、保利地产、招商地产和金地集团三季度净利润增幅分别达101%、67%、179%和338%。

前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%，其中，商品住宅销售增长46.4%；商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%，其中，商品住宅销售额增长78.2%。

楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据中国证券报记者统计，A股房企共实现预收账款1251.8亿元，同比增长62.5%，较年初增长113.3%。预收账款是同期营业收入的近1.4倍。