昨日，DTZ戴德梁行发布去年楼市发展报告。受供不应求驱动，去年深圳市甲级写字楼月租上涨至235.6元/平方米，涨幅高达20.7%。金融类企业在甲级写字楼新增需求中占比超过七成，前海因素成为租金上涨的主要动力。

　　前海成推动租金上涨动力

　　2014年租赁市场新增供应寥寥，尾盘物业的逐步消化令全市甲级写字楼空置率由2013年底的8.3%持续下降至去年末的4.4%，成交量同比小幅下降5.1%至1.6万平方米。

　　从需求的行业分布来看，保险、基金、证券为主的金融机构和会计师、律师事务所为主的高端服务机构表现较为活跃。结合深圳新近入市的甲级写字楼客户构成来看，受国内经济增速放缓的影响，外资企业扩张继续保持谨慎步伐；与之相反，伴随自身的发展壮大及盈利水平的提高，内资企业对甲级写字楼租金承受能力有所增强。在近两年入市的甲级写字楼客户中，内资公司数量占比达到79%；若按占用面积计算，这一比例则高达82%。

　　关于需求活跃的原因，DTZ戴德梁行深圳写字楼部董事罗进良认为前海因素不可小视，成为助推写字楼租金上涨的重要动力。

　　在改革创新及深港合作深化的背景下，前海发展势头迅猛——截至目前，前海企业注册数量已突破1.3万家，其中，金融类企业超过1万家，占比约六成。前海的发展不仅为深圳经济注入新的动力，同时也为甲级写字楼市场带来大量需求。但由于前海目前仍处于大规模建设阶段，办公空间缺乏，多数前海注册企业的物业需求转移至成熟商务区，目前福田CBD、蔡屋围、车公庙、南山商业文化中心等商务区均分布了大量前海注册企业，涉及股权投资、商业保理、资产管理、供应链管理等行业。

　　研发办公物业月租年涨一成

　　2009年至今，深圳市出台了一系列新兴产业发展规划，包括六大战略性新兴产业、三大未来产业以及2014年出台的关于节能环保、机器人、可穿戴设备和智能装备产业等相关产业规划，深圳产业结构升级的步伐明显加快。与此同时，深圳国家自主创新示范区的获批更对产业升级构成有力支持。

　　受益于政策引导及高附加值产业的快速增长，深圳研发办公类物业供需持续旺盛，研发办公物业租金逐年走高。DTZ戴德梁行跟踪数据显示，深圳中心城区研发办公物业月租已由2009年的51.0元/平方米，上升至2014年84.5元/平方米，年均增长率达到10.6%。伴随2015年大沙河创新走廊内众多研发类项目的相继建成，中心城区也将迎来研发物业的集中供应期，这将缓解中心城区研发办公物业紧缺的局面，同时集中供应也将令市场承压。

　　外围区域研发物业市场近年来也得到了较好发展——研发办公物业租金由2009年的25.5元/平方米上升至2014年的39.3元/平方米，年均增长率达到9.5%。在中心区域研发物业相对紧缺的背景之下，高端产业纷纷加大在外围区域的布局力度，宝安、光明、宝龙、观澜、坪山等区域均规划建设了大量新兴产业园；与此同时，一批老旧厂房也被改造成研发物业。

　　DTZ戴德梁行预计，未来外围区域亦将出现较大体量的研发物业新增供应，其中龙坂片区因涵盖星河雅宝、天安云谷、宝能中林科技园等大体量项目，将受到市场更多的关注。短期来看，由于外围区域产业集聚仍需培育，纯研发办公物业需求仍有待提升，而融合轻生产制造和办公的混合类物业则较为抢手。

　　“高端金融总部”异军突起

　　“今年，在福田CBD深交所附近区域，将崛起高端金融总部聚集区，这将是2015年写字楼市场的新趋势。”罗进良表示，该区域金融产业汇聚，得天独厚，是深圳金融业密度最高的区域，大量总部写字楼落成后，除自用外，其主要面对客户群为产业链相关及上下游客户，具备较高的客户门槛。与传统写字楼在租金、客户结构、形象和运营策略上，将逐步出现更明显的差异。

　　2015年福田区将迎来供应高峰期，供应量预计超过72万平方米，但因其中超过半数的办公面积为总部物业，可供出租的办公面积有限，对市场影响料将低于预期。同时由于市场需求旺盛，即将入伙的物业预租率较高，中心城区租金有望保持坚挺。

　　南山后海片区也将有24万平方米的写字楼物业投入市场，或将对深圳甲级写字楼市场格局带来影响，但由于商务氛围有待培育，或将面临一定的招租压力。中长期来看，福田、后海、前海等片区持续大量的写字楼供应料将加剧市场竞争，租金将面临考验。