抢滩物流地产需警惕的两大风险分析

　　近年来，随着全国房地产市场供求关系的转变，房屋销售增速放缓，房地产企业纷纷追求转型，谋求企业的持续发展。其中，物流地产成为房企、金融机构以及互联网企业关注的对象，众多企业纷纷跨界进入物流地产领域。近两年，平安不动产、万科、阿里巴巴（菜鸟网络）、京东等企业纷纷加大在物流地产上的投资。

　　物流地产能够得到众多企业的青睐，主要有三个方面的原因：

　　一是随着电子商务的发展，物流业在经济社会中的地位上升，物流地产的需求增长较快，直接带动了物流地产的回报率上升。特别是当房地产市场整体处于不景气的时候，这种高回报的优势就更加明显。

　　据中国物流与采购联合会调研的数据显示：在过去五年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。

　　二是政策的支持。2012年8月，国务院出台《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，2014年6月，国务院会议又讨论通过了《物流业发展中长期规划》，物流业的发展在中央层面得到政府的支持。在地方层面，物流地产同样可以获得较为优惠的条件。这是因为物流地产从属于工业地产，对当地的就业和税收贡献较大，具有较强的政绩效应，因此得到了地方政府的支持，各地区出于招商引资的需要，纷纷提供一些较为优惠的条件，吸引了企业的加入。

　　三是物流地产自身的土地升值诱惑。物流地产的土地位置多数位于城市郊区，土地购置成本相对较低，企业能够以较低的成本获取大量土地。另一方面，随着城镇化进程的继续推进，这些城郊地区的土地价值在未来有可能会有较高的升值潜力。

　　近年来，物流地产的租金连续上涨，全国主要城市优质物流仓储的租赁需求呈现活跃态势，市场平均空置率保持较低水平。这些都表明，物流地产有着较为广阔的发展前景，吸引众多企业进入也不足为怪了。据2012年全国第三次物流园区调查报告的数据显示，全国直接以“物流园区”名字出现的仓储物流园区达到754个，如果算上那些未以“物流园区”名义或形式出现的仓储设施，这一数字可能会更多。

　　但是，在企业看好物流地产并加大投资的同时，也必须要看到物流地产有着其独有的特点，企业在投资物流地产时必须警惕其潜在风险。

　　从本质上看，物流地产实际是物流服务和地产服务相结合的一种产物，地产是其载体，物流是其核心。而所谓物流，是指物品从供应地向接受地的实体流动过程，包括运输、存储、装缷、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等功能，这就对地产的一些细节产生一些额外的要求。从特点上看，物流地产项目具有初期投资金额大、回报周期长、市场竞争强的特点，对企业的管理能力和人员素质等都提出了更高的要求。

　　具体来看，企业在进入物流地产领域要警惕以下两个方面的风险：

　　第一是企业资金安全风险。物流地产的运营周期较长，物流地产回报周期一般是10年，唯有具备雄厚资金实力的企业才有能力参与，那些抱有快速回收投资心态的企业难以真正成功。企业必须有长期运营的通盘考虑，不能仅凭一时心动，而要对企业资金链安全要有充分的重视。在资本运作上，做物流地产不能依靠信托、基金、银行等传统融资手段，因为其成本过高，而且期限过短。产业投资基金是国际性物流地产企业普遍采用的手段，如普洛斯旗下有15只物流基金，AMB旗下也有8只物流地产基金。而国内的产业基金发展尚不成熟，相关政策也不完善，这就对企业的资金实力提出了较高的要求。

　　第二是竞争风险。物流地产的持续发展更依赖于规模效应和协同效应，必须要达到一定的规模并加强协同管理才能明显降低成本，提高效率。然而，从我国物流地产的发展现状来看，我国物流地产的整体实力仍然较弱,企业规模过小、专业化程度不高,尚未形成规模效应和协同效应，难与外国物流地产大鳄抗衡。

　　2013年年底，我国物流地产市场的占有率为：普洛斯60%，嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培等企业则分别为8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，物流市场已经形成了半垄断竞争格局，在这种情况对于市场的所有新进入者都是巨大的挑战。在客户积累上，新进入物流地产领域的传统企业，在前期的招商过程中无疑会遇到一定的障碍。进军物流地产的企业必须要引进先进的管理模式，开拓新的商业模式，以自身已有的某方面优势或未来可以获取的优势为纽带进行延伸，打造自身特色，为进驻企业提供更有效的增值服务，这样才能提高自身的竞争力，避免陷入同质化的激烈竞争。

　　总之，随着经济的增长和电商的崛起，物流地产的发展前景十分广阔。然而，由于物流行业自身的一些独有特点，使得物流地产投资规模较高、回报周期较长、市场竞争更激烈，因此企业在抢滩进入物流地产的同时，必须做好长期规划和整体考虑，避免风险。

　　（国家信息中心信息资源开发部高聚辉  本文仅代表作者个人观点。）