深圳新房去化时间缩短至8.3个月 2015年供应千万平

　　据市规土委数据，截至1月31日，深圳一手住宅存量为427万平方米，较去年12月底下降了37万平方米，去化时间缩短至8.3个月，已经降至去化警戒线之下。值得注意的是，当前去化时间的下降是以成交量攀升为前提的，一旦市场转冷，成交放缓，则去化周期又将拉长。今年是新房供应“大年”，供应量或达千万平方米，去库存仍是开发商的要务。

　　去化时间缩短至8.3个月

　　长达12～13个月的去化周期终于在近期大幅回落，受前两个月深圳一手住宅月均成交量持续突破70万平方米影响，已降至8.3个月的健康水平。

　　从各区来看，新房存量普遍下降，其中龙华、罗湖和盐田下降最明显，降幅在20%以上。市场体量最大的龙岗区库存增减幅度都相对较平稳，1月底库存为167万平方米，环比下降6%。各区去化时间基本都降至10个月以内，其中宝安和罗湖分别因成交攀升和库存基数较低等因素，去化时间均不足6个月，龙岗、龙华和盐田在7个月左右，目前仅剩福田居于10个月以上。

　　从1月的供应和入市项目的成交情况来看，去年年底市场的翘尾行情并没有延续至今年年初，主要原因在于楼市“翘尾行情”的背后是房企冲刺业绩的动机，降息仅仅是短暂的推进剂。

　　“进入新年，开发商业绩压力缓解，推盘的动力减退，市场供应量下降。而成交则受政策推动更多，降息后购房成本下降，潜在需求被激发出来，刺激客户赶在春节前购房。推盘量少，成交量增，最终导致去化周期降低。”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄如是说。

　　今年住宅供应或达千万平方米

　　近几年楼市供应受政策调控和市场发展周期影响呈现出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年是新房供应的“大年”。根据深圳中原地产研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。旧改成为主要来源，102个新增楼盘中，55个为旧改项目，供应住宅面积595万平方米，占比58%。

　　在各区的新房供应中，龙华无疑将成为2015年的焦点，供应量高达167万平方米，占据总供应量16%的比重；南山供应量持续攀升，2015年将达157万平方米。

　　2月适逢春节，按照以往的经验，市场此间几乎要休眠半个月，推盘量和成交量都将明显下降。记者综合中原地产、世联行和58同城的数据，2月开盘的项目数量不多，仅包括信义金域半山、宇宏健康花城等6个项目，另外还将有华晖云门、麓园等少数几个项目加推。3月份开始，将有大量新盘上市。

　　去库存仍是开发商要务

　　“现在去化周期缩短只是暂时现象，后期走势仍要看市场需求和供应，今年仍是供应‘大年’，龙华、宝安等区域的去化压力仍较大，市场仍不容乐观。”玉家雄表示，开发商在后期推盘时，仍应理性定价，提高楼盘去化水平。

　　截止目前，14家房企公布了2015年1月销售业绩，合计销售业绩为604亿人民币，但分化明显。包括万科、保利、富力等在内的5家龙头房企业绩同比出现不同程度下降，首创、金地、融创、恒大等房企业绩增长，实现开门红。

　　房地产企业制定的年度销售目标趋于谨慎。据了解，2015年，绿地全年销售业绩目标为2800亿元，较2014年全年业绩2408亿元增长16%；万达集团收入目标2740亿元，较2014年全年2425亿元收入增长13%；恒大全年销售业绩目标1500亿元，较2014年全年业绩1315亿元增长14%；龙湖地产将2015年销售目标定为540亿元人民币，同比升10%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡的状态，将结束以前量供不应求、价格单边上涨的格局，甚至开始进入供过于求的局面，市场的波动加大。从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍为市场主旋律。