2015中国产业地产发展趋势及投资建议

　　2014年以来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，产业地产俨然被各界看成是一片新蓝海，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业地产注资活动，非标企业大量涌入使产业地产竞争更加激烈。同时自贸区市场衍生的跨境电商、供应链金融等又潜藏着产业地产发展机遇。

　　一、国内外产业地产发展历程

　　产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期。

　　1、产业地产历史发展阶段：产业地产发展阶段与技术革新密切相关

　　起源于工业发展带来的规模化生产需求，第三次工业革命后工业用地需求量迅速增加，推进产业地产快速发展。电子信息技术及第三产业崛起推动产业地产进入发展成熟期。

　　依托技术进步和结构升级，产业在不同区域转移，各国先后迎来产业地产发展机遇。

　　2、我国产业地产发展状况：结构升级和产业转移叠加，处于工业地产向产业地产转型期

　　我国主导产业方向和产业链条同时升级，叠加产业在区域间转移，处于工业地产向产业地产转型期。产业升级是产业地产发展的直接推动力，目前我国第三次产业转移和第四次产业转移同时进行。一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，将化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向甘肃、宁夏等西部地区转移。