北京养老混合用地模式能否拯救养老地产？

　　近日，北京市2015年首宗养老设施用地竞拍成功。与2013年、2014年北京市国土资源局推出的单一养老设施用地不同，该宗养老用地供应方式是“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。而该种配建混合用地模式也将成为2015年北京养老用地的主要供应方式。

　　混合用地模式供应符合社区养老趋势

　　此次北京一改过去单一养老设施用地的出让方式，以混合用地模式作为养老供地的主要方式，符合养老服务产业的发展趋势。中国已经进入老龄化社区，养老需求旺盛。目前中国的养老方式结构是96%的居家养老，1%的宜居社区养老，3%的机构养老。

　　过去家庭养老一直是中国人首选的养老方式，但是随着人口结构的变化，时代的变迁，传统的家庭式养老对于某些家庭来说已经不再适合，而中国的传统文化又决定了老年人不愿意离子女太远居住，因此居住在同一个社区养老成为业界较为推崇的养老方式。根据养老“9073”规划，宜居社区养老将增加到7%，在商品房小区内建设养老服务设施将成为重要的养老服务方式。预计到2015年底，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，社区养老潜力巨大，是养老未来发展的主要趋势。

　　新型供地方式利好房企进军养老

　　混合供地模式有利于缓解房企养老开发的资金沉淀和盈利压力。目前已经有一大批房企进军养老产业，这里面囊括了万科、绿地、保利、中海、绿城、远洋、复星、花样年、首创等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。

　　据不完全统计，截止2014年底，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。然而，进入者多盈利者少，盈利问题似乎成为养老地产的一大魔咒。主要原因在于纯机构型养老模式需要房企一次性投入较大的资金，而运营能力不强，入住率不足等问题又使得资金回收慢，投资回收期长。混合供地模式将使得房企可以通过商品房出售回笼的资金来养养老部分，一定程度上缓解资金沉淀和盈利的压力。随着这种供地的增加，未来养老设施的建设或将得到快速推进。

　　另一方面，在北京地价高企的环境下，新增宅地的竞争压力非常大，该种养老混合地块亦是房企获取宅地的新方式。从1月份北京土地出让数据可以看到，北京共计完成12宗、92.71万平方米的土地成交，土地出让总金额为342.28亿元。这是自2014年2月以来的最高点。溢价率，楼面价均处于高位。其中，住宅用地平均楼面价达每平米16442元，比2014年1月上涨25.1%。在北京市场，高价、溢价拿地将成为“常态”。在这种情况下，养老混合用地能够提供一定量的商品房宅地，亦将成为房企的重要拿地目标。

　　养老混合地块被看好，社区养老将成为房企试水养老的重要方式

　　养老产业的前景被普遍看好，“商品房+养老设施”的土地供应模式或将继续受到企业追捧。

　　以2月3日拍下的首宗该类地——顺义新城第17街区地块为例，该地块规划建筑面积约12.76平方米，首创置业最终以5.98亿元总价，配建6.43万平方米限价商品房的代价拿下该地，扣除3.46万平方米养老用地，剩余的纯商品房总建筑面积仅为2.87万平方米，土地价格优势也并不是特别明显，然而却吸引了龙湖、首创、鲁能、万科、金融街、旭辉永同昌联合体等8家房企的激烈争夺，足见房企们对养老混合地块的热情。相反，与养老混合地块的激烈竞争不同，2月12日，北京平谷区夏各庄新城出让的2宗专门养老地却遇冷，仅一家报价，底价成交。

　　养老混合地块的推出，将吸引和转移更多房企的目光，而社区养老也将成为房企试水养老的重要方式。目前，多家房企在养老实践上较为成功的模式也正是商品房配建一部分的养老设施的社区养老模式，在房企们越来越多强调社区服务，甚至提出服务转型的环境下，社区养老服务亦是提升社区服务水平的重要方式。未来“商品房+养老设施”或将成为房企市场竞争的一大利器。

　　随着养老地产和养老服务的逐渐成熟，以及各地在土地供应、政策等方面的支持和完善，较早试水，累计丰富运作经验，运营能力较强的房企或将首先分享养老产业的成功果实。