深圳限购年中前不会放开 城市更新速度将受阻

　　限购深圳限购年中前不会放开

　　●2014年，全国楼市整体低迷，住建部对房地产市场执行“分类调控”原则，默许二三线陆续放开执行三年之久的住房限购政策，积极救市。截至目前，全国46个限购城市已有41个退出，执行限购的城市仅剩北上广深4个一线城市以及三亚市。

　　●2014年9月，央行发布二套房房贷新政，各地银行开始执行认贷不认房原则，敏感的一线城市楼市成交量反弹明显。特别是深圳，年底三个月连续创下年内或历史新高。11月底，市场又意外迎来央行降息。在多重利好共同推动下，深圳楼市迎来“暖冬”，并最终促使深圳房价创23973元/平方米的历史新高。

　　●深圳的去年新开工面积下降，供应会在未来一两年内趋紧，供不应求的局面有望重现。

　　●四个一线城市中，北京、上海已明确表态2015年暂不取消限购。深圳无论从政治地位还是市场环境，都没有理由做第一个吃螃蟹的人。

　　巡视组深圳被点名批评，供地速度势必放缓

　　●2014年，深圳城市更新进入瓶颈阶段。如今这一瓶颈很可能随着巡视组的点名，进入更为漫长的停滞期。2014年9月10日至12月5日，省委第三巡视组巡视深圳，1月5日，巡视组点名批评深圳出现的六大问题，城市更新便在其中，“房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严重”。

　　●在市场供应方面，城市更新项目也已成为主流。在深圳中原地产统计的2015年推盘项目中，旧改项目的占比在五成。此外，招拍挂市场的新增建设用地，年趋减少，去年深圳仅推出一宗住宅用地。这意味着在未来的市场供应中，旧改项目的占比会继续上升。

　　●巡视组对“并发症比较严重”的提出，导致城市更新的不确定性加大，房企入场会更加谨慎，势必将由此拖累深圳市土地供应的整体规模，以及新增住宅的供应量，而这一影响，或在未来2-3年内体现。

　　物业住宅停车费上涨难以避免，物业业主矛盾将增多

　　●《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的颁布，意味着国家发改委取消了住宅区停车收费政府定价，进入市场主导的“自主调节”阶段。随后，“住宅小区停车费将大幅上涨”的消息在坊间盛传。

　　●截至2014年12月20日，深圳市机动车保有量超过314万辆，而今年1月1日起，深圳路边停车收费政策正式出台，使得小区的停车难问题比以往更为严重。

　　●深圳住宅停车费标准是2006年制定，与现有的消费相比已有所不适应。相比北上广，深圳小区住宅临时停车费也最低。综上所述，在停车位严重不足的现状下，价格“放开”后，停车费上涨已难以避免。

　　●但根据物权法和物业管理条例规定，调整物业服务、停车服务价格，必须由业主委员会通过或三分之二以上业主同意。这意味着，对有业委会的小区而言，物业公司想要提价，就必然带来与业委会之间的博弈，业主不同意的概率很大，双方的矛盾将增多。

　　中介中介公司对互联网入口的争夺将更加激烈

　　●移动互联网时代到来，房地产中介行业迎来前所未来的大变局时代，对互联网入口的争夺、大数据系统的建立成为中介必争之地。

　　●与此同时，房地产一、二手联动业务模式在近年逐渐兴起和成熟，传统的房产电商和新兴的房产电商平台都想从中分一杯羹，打出“全民经纪人概念”。不仅如此，“独立经纪人”“合伙经纪人”等概念也是层出不穷，这一切都迫使传统中介公司做出转型。

　　●1月5日，在中原集团全国战略发布会上，中原宣布未来三年内，将投入10亿资金用于系统平台建设与互联网运用，提升运营效率和市场竞争力。今年将着力于大数据、大金融、大团队、大平台的构建，全力打造中原四大核心运营体系。

　　●行业的马太效应显现，中小公司的发展会更加艰难。大公司会投入更多精力进行线上平台建设，平台化成为不可避免的趋势。传统的电商平台与传统中介会有新的合作方式出现，以往收取端口费模式会被颠覆。