房地产金融步入资产配置时代

　　在房地产行业低潮期与房地产金融创新的背景之下，中国的房地产金融行业逐渐进入资产配置时代，并显示出在当前历史时期较为独特的资产配置特点。房地产金融创新成为了这个时期讨论最为热烈的话题，行业正处于一个剧烈变动的时期。

　　长期以来，诺承投资对中国的房地产基金和房地产金融市场持续观测，协助机构投资人配置不动产类实体与金融资产，并连续发布行业内具有深度的《房地产基金研究报告》。本文根据诺承投资《2014人民币房地产基金年度研究报告》梳理而成。

　　2014年，房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速呈现连续下降趋势，商品房待售面积存量明显增加，大中城市住宅销售价格呈现大面积的下降趋势。

　　国家统计局的数据显示：自2014年1月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截至2014年底，已连续下降12个月，从2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。

　　2014年，商品房销售面积120649万平方米，比2013年下降7.6%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%。

　　2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。

　　2014年以来，无论是新房还是二手房，价格环比上升的城市数量急剧减少。同比价格变化趋势在2014年第三季度发生大逆转，由大部分城市住宅价格同比上涨急剧转变为大部分城市住宅价格同比下跌。

　　房地产行业金融化趋势

　　国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定程度的降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。

　　自筹资金成为房地产开发企业的主要资金来源之一。在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大比重。房地产行业呈现更为广泛和深入的金融化特征。

　　从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势。

　　银行贷款融资规模呈现下降趋势；

　　截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%；

　　保险资管规模翻倍，截至2014年一季度末，保险机构投资不动产规模754.87亿元。至2014年底，保险资金发起基础设施投资计划1.1万亿元；

　　2014年底，券商资管管理资产规模已达7.95万亿元；

　　2014年底，基金管理公司及其子公司专户业务规模5.88万亿元。

　　注：券商资管和基金子公司的通道业务类型与信托业务相似，约有10%的资金进入房地产行业。）

　　近两年来，大资管格局的迅速发展，丰富了地产企业的融资手段，同时也加快了金融工具的创新速度。在通道类业务迅速形成行业规模后，主动管理型金融产品和资产证券化成为地产金融的下一波方向。地产金融将向着多元化融资结构、大资管行业背景、金融创新与衍生品方向发展。

　　资产配置特征显现

　　中国的房地产金融行业目前显现出了较为明显的资产配置特征，成为专业投资机构在本阶段制定投资策略的重要依据。这其中包括了财富管理化、配置全球化、资产差异化、投资专业化。

　　财富管理化是指无论对个人、家庭等私人主体，还是对专业的投资机构和基金等公共机构，不动产都已成为私人和机构财富管理的重要资产类别。各类型不动产的投资属性和投资价值已被广泛地认识，并形成了统一的市场环境。不动产已经成为了中国公、私投资人资产构成中比重最高的类别之一。

　　2014年，中国的个人和机构不动产投资能力已经扩展到了全球范围。无论是处于发达地区的北美、欧洲、大洋洲，或者属于欠发达的东南亚和南美地区，都感受到了来自于中国的资本力量。中国资金已经在全球范围内寻求优秀的不动产投资标的，并给当地市场带来了强烈的外来资本冲击。

　　资产差异化是指，不动产资产的价值涨跌已经逐渐与传统投资类别如股票、债券等的市场波动无关，成为了相关性较小的独立投资资产类别。最直观的感受是从2014年的中国股市涨幅与国内的房地产市场涨幅的相悖，可以明显体现这一特点。因此，对于专业投资人来说，可以构建一个充分多元化且风险分散的投资组合。

　　专业化在于，不动产投资的管理人价值逐渐得到体现。无论是不动产物业管理人，还是不动产投资管理人，专业性管理人和投资顾问的角色已经得到充分的认识和肯定。同时，投资主体也在逐渐专业化，个人投资人不再是市场的主角，机构化投资者正在操纵着诸多影响市场的大型投资。