2015年第一季度上海楼市报告之政策篇

　　2015年一季度上海楼市在冷热不均中勉力前行,3月末终于迎来密集的政策红利。搜狐焦点将为您逐一盘点影响楼市走向的七大政策。

　　1、上海市民拒交物业费、群租将被记入公共信用平台可查询

　　上海市政府办公厅转发了上海市建设管理委、市房管局联合制定的《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》,明确了今后上海将建立业主居住信用管理制度,拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为将被录入上海公共信用信息服务平台,并依法面向社会提供查询。

　　《意见》还同时明确,上海将利用整合现有商品房、“售后房”、公房等数据,加快推进覆盖全市统一动态更新的房屋数据库,建立跨部门、跨领域的住宅小区业务协同办理系统,完善行业行政监管系统功能,拓展住宅小区综合服务系统功能,形成“一库三系统”的住宅小区基础管理信息平台。

　　2、17区县5区推行学区房五年新政

　　5月23日-24日为全市公办小学报名日,各报名点对已填写入学信息登记的适龄儿童以及家长的证件进行现场核对。上海各区县小学招生文件也纷纷出炉,截止目前,包括浦东新区、黄浦区、奉贤区、杨浦区、闸北区、徐汇区、青浦区、嘉定区、崇明县、金山区、宝山区等13个区县出台了小学入学条款。与往年不同的是,去年仅仅静安推行的“学区房五年新政”,今年在虹口区、闸北区和宝山区陆续推行。最后一个发布入学意见的长宁区，也跟进了静安区于2014年率先在上海实施的“5年一次同校入学机会”的最严新政。至此，上海已有5个区县对辖区内的全部或部分热门小学实施了“5年限学令”。

　　“每户5年限1次对口入学”的政策,可能是针对一些比较紧俏的学校,客观上打击了短期炒作学区房的需求,但对区域总体学区房市场的影响目前仍然较为有限。

　　3、央行降息0.25个百分点房贷20年月供减144元

　　央行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　对于需要贷款买房的购房者来说,此次贷款利率的下调意味着还款负担的降低。具体来看,对于采用商贷的购房者来说,此次利率调整后,按照贷款100万元、20年等额本息还款法,降息后如果按照基准利率,月供将减少144.38元,全年可减负1732.56元。

　　4、上海下调住房公积金存贷款利率0.25个百分点

　　根据上海市公积金管理中心下发的《关于调整本市住房公积金存贷款利率的通知》,2015年3月1日以后发放的个人住房公积金贷款,按新利率执行。2015年3月1日前发放的未到期个人住房公积金贷款,自2016年1月1日起按新规定执行。

　　据悉,自2015年3月1日起,下调个人住房公积金存款利率。其中,当年归集的个人住房公积金存款利率不变,仍为0.35%;上年结转的个人住房公积金存款利率由2.35%下调至2.10%。

　　5、不动产登记条例实施上海中介带看量上升

　　3月1日,《不动产登记暂行条例》正式开始施行。虽然不动产登记本身并不是房地产调控政策,但普通市民咨询量、中介带看量有所上升,“急售”、“抛售”依然成部分房东、中介的新“卖点”。

　　“不动产登记”实施前的解读、宣传力度较大,无论是一手房方面还是二手房方面都早已做出相应准备,大多理性的业主会选择在合适的时机出售物业。“不动产登记”产生副产品“反腐加强剂”或许会引起部分豪宅的销售波动。

　　6、央行330新政:二套房商贷首付降至4成公积金贷最低2成

　　央行、住建部、银监会30日联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

　　缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

　　7、普通房营业税免征期限5变2

　　财政部、国家税务总局30日联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。此前免征期限为5年。

　　随着新政对市场带来的利好,部分房东已经开始跳价。记者了解到,一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间,普遍做法是买卖双方协商,双方分配一半,目前这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。另有做法就是将免去的营业税并入到手价,尽管这种跳价方式让买房者无利可图,但是因为看好后市,买房者也勉强接受。