“3·30”楼市新政后 二套房贷月供风险排名：福州厦门居首

“3·30”楼市新政后，对改善型需求带来哪些影响？新政之后改善型需求在不同城市的表现会怎么样？

福厦月供压力最大

根据同策咨询研究部《38个大中城市二套房贷月供风险报告》(下称《报告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(营业税免征年限降低可视为降低首次支付压力)，支持置换型改善性住房需求，但“降首付”在降低准入门槛的同时，增加了购房者的月供压力。报告通过测算“3.30新政”后各个城市的二套房贷的“月供风险”(月供风险=月供/家庭月均可支配收入)来判断“3.30新政”对不同城市改善需求的影响。

同策咨询研究部数据显示，38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名当中，“月供风险”最高的10个城市依次是福州99.9%、厦门92.9%、深圳88.9%、温州80.6%、北京79.4%、上海76%、广州71%、海口70.6%、南京66.2%、宁波62.1%。

也就是说，如果一个普通工薪家庭没有薪资以外其他收入，要购买二套房改善居住条件，至少一半以上的家庭收入要交给房贷了。“最苦逼的莫过于福州、厦门这两个城市，几乎所有的家庭收入都要被房贷侵蚀了。”《报告》指出。

相比之下，一些二三线城市风险则要低很多，如中山只有33.2%，沈阳只有34.3%，长沙也只有34.6%。以中山为例，中山当地房价只有六千左右，当地很多单位的上班族干一个月就可以买一平以上，所以购房压力不大。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照城市的二套房贷的“月供风险”标准，如果一个城市“月供风险”超过50%，那这个城市二套房贷显得有些“压力山大”，月供风险也就较高，这些城市的改善型需求就难以快速释放。

从38个大中城市二套房贷月供风险(20年期等额本息)排名来看，共计18个城市超过了50%的“月供风险”警戒线；从38个大中城市二套房贷月供风险(30年期等额本息)排名来看，共计12个城市超过了50%的“月供风险”警戒线，比20年期等额本息的方式减少了6个城市。

一线城市房价高，风险反而小

不过，这一指标能否完全反映一个城市真正的改善型需求，业内人士也有不同看法。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，统计的收入数据主要是工薪阶层的收入，买二套房的人大部分不是工薪阶层，绝大多数是企业高管、经商人士，很多收入都不在统计数据之中。中国尤其是一二线城市的资产中，灰色和不纳税部分比较高，单纯地按统计部门公布的数据是低估的。

另外，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈。

厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华认为，一个城市的房价是否合理并不完全取决于这个城市本身的工资水平，同时还跟这个城市在区域经济中所处的地位、区域辐射影响力以及教育、医疗等公共水平有关。

以厦门为例，厦门的城市环境位列全国前列，同时公共服务教育资源是福建省最好的，这样的环境吸引了大量的外地人。世联地产厦门公司一位人士说，尽管厦门的工资水平跟北上广没法比，福建的经商富裕群体十分庞大，尤其是泉州、龙岩等地的有钱人都会想在厦门买个房子，厦门的房子有一半是外地人买走的。“这种购买力跟本地的工资水平没有多大关系。”

合富房地产经济研究院院长龙斌此前也对本报说，大城市的发展空间、新供用地已经很少，但富裕人群还是不断集中，所以房价也就比较高。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，因市场“人多地少”供不应求基本面不会改变，这将促使一线城市改善性需求交易活跃度提高，促使这些需求快速释放，最近几天一线城市一二手房市场买卖的活跃度增加证明了这一点。

而三四线城市尽管月供压力小，单纯从月供风险指标的角度来看多数三四线城市改善需求可能快速释放。“但是，当前来讲，过半二线城市、大多数三四线城市均供大于求，存在去库存的压力，这些城市的供大于求的基本面也会影响改善型需求的释放。”《报告》指出。

张大伟说，三四线城市纳入收入统计的大多是政府、国企体制内人员，他们大多已不需要买房，而不纳入统计的人群尤其是外来工，他们的收入并不高，很多都没有达到统计的数据，因此买房的压力也不小。同时，这些城市大部分供大于求，改善型需求也很小。