一线城市楼市分化加剧 京沪平衡深圳上涨广州库存高企

　　记者在北京、上海、广州和深圳等地调研中发现，曾经被认为是“铁板一块”的一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向：北京、上海进入相对平衡期，深圳市场供不应求，房价仍有较大幅度上涨可能，而广州则面临库存高企的压力。

　　业内专家认为，楼市“多维分化”的新动向值得注意，应密切关注广州、上海等楼市“领头羊”的刹车给区域甚至全国楼市带来影响乃至连锁反应。由于一线城市之间甚至城市内部已经出现高度分化，针对北上广深的房地产市场调控也应当改变手段，从“后端干预”转向“前端调节”。

　　北上广深楼市加剧分化

　　记者近日在调研北上广深四地房地产市场中发现，曾经齐齐坚挺的一线楼市不再是铁板一块，从2014年开始，北上广深四个城市的楼市出加速分化的趋势，而在各个城市内部，中心区与近郊、远郊区域的市场表现，也开始拉大差距，呈现出“多维度分化”的新动向。

　　首先是京沪总体平衡但存“结构性不均衡”。

　　作为全国的政治文化中心和经济中心，北京和上海的楼市在最严限购和信贷政策下的表现依然坚挺，从供求关系总量上已经基本达到平衡，但仍然存在“结构性不均衡”。

　　根据北京市房地产协会秘书长陈志测算，目前北京的存量房约为700万套，按照全市约2100万人口计算，每3人拥有一套住房，总体是平衡的。但存在二三环以内需求过于旺盛、五六环外供应过剩的结构性不均衡。

　　数据显示，北京市通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套，去库存压力较大。

　　其次，深圳供不应求房价或加速上涨。

　　记者在调研中发现，深圳市的供求关系是四个一线城市中最为紧张。深圳市房地产研究中心提供的数据显示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率仅为30%，与北京和上海的约70%的数据相去甚远。

　　“旺盛需求和有限供应作用下，深圳市的房价还将有很大上升空间，”深圳市房地产研究中心主任王锋说。

　　根据深圳市住建局的统计，2014年，该市房地产开发投资同比增长20.5%，远高于全国平均10.5%的增速。

　　房价方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅销售价格环比连续五个月上升，在四个一线城市中一枝独秀。国家统计局公布的4月70个大中城市房价数据显示，一线城市中深圳环比涨幅最高，为1.8%。

　　最后，广州库存高企“压力山大”。

　　而与深圳相隔不到100公里的广州却是另外一番景象。从2014年开始，在房地产市场领域，广州被不少业内人士戏称“伪一线城市”。在调研走访中，最多提及“调整限购政策”就是广州的政府部门和开发商。

　　从2014年底开始，京沪深三城普遍出现探底反弹的迹象，数据上最明显的反映是北京、上海和深圳，这三个城市从2014年11月到2015年4月，新建商品住宅价格同比跌幅逐月收窄，并开始实现反弹。而广州的情况则并不乐观。根据广州市国土房管局数据，近半年来，广州市新建商品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后，连续三个月成交下降，4月份成交面积为86.37万平方米，基本回升到了2014年11月份水平。从成交价格看，新建商品住宅网签均价一直处在震荡下行的通道，去年11月网签均价达到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房网签均价连续下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

　　据阳光家缘网统计数据显示，4月广州住宅未售套数为153184套，未售面积为20224766平方米，创出历史月度新高，目前广州住宅去化周期为26.1个月，远高于北上深等其他一线城市。合富房地产经济研究院院长龙斌说，从历史积累的数据来看，广州市新建商品住宅库存周期目前在20个月左右，而去年、前年的平均去库存周期在15个月左右。“虽然现在广州市场的成交恢复得比较快，但整个市场的去库存压力还是非常大。”

　　一线楼市分化 滞涨或引连锁反应

　　部分专家认为，一线城市的滞涨或有极强的“宣示”作用，易引发其他地区连锁反应，由此传递给土地市场和金融系统的风险值得关注。

　　一是一线城市的房价有较强的“宣示”作用，易引发全国连锁反应。有业内人士提出，房价在二线三线城市下跌对全国的影响和示范效应不大，但是如果一线城市出现销售面积和销售价格较大幅度下跌，影响或将扩散。比如几年前温州的房价曾经遭腰斩，达到了将近45%的下跌，对上海的房价却没有造成影响。但上海房价如果快速下跌5%到10%，则对全国影响很大，有很强的宣示性。

　　广东省房地产协会会长蔡穗声认为，广州市2014年楼市的成交量相比2013年出现了超过20%的下降，而整个广东省2014年的销售面积则下降超过7%。广州市在趋势上是全省的领先指标，领头羊“急刹车”，对区域楼市的影响十分显著。