五次降息后 2015年房地产市场十大走势预测分析

　　中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　简单点评：全球股市暴跌，金融危机身影显现

　　在目前经济情况下，降息降准难以救股市，而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一二线城市的购房者受到影响最直接。

　　直接影响：百万20年月供基准减少140元每月，连续多次降息购房者月供大幅减少。

　　从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达19.3万。购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高！

　　人民币突然贬值和财新PMI数据走坏，是这一轮全球股市暴跌的导火线！在这种情况下，对于屌丝来说，如何守护自己的财富？房地产依然是绕不过去的话题。

　　在降息大环境下，未来房地产走势将有十大值得关注点！

　　1、会不会出现明显的金九银十？

　　分化已经是房地产的新常态：经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡，库存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房价上涨不均衡。

　　回顾7-8月来的主要城市房地产市场，各地新房成交量整体由高位回落，8月以来，各地新房市场表现较7月进一步回落。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较7月周均值下降13%，一线、二线及三四线城市降幅分别为21%、12%、5%。一线城市中，北京及深圳降幅较大，上海表现则相对平稳。

　　近期新房成交走低与供应节奏放缓密切相关，中原监测的22个城市数据显示，7月以来的周均推售套数较二季度的周均值下降29%。各地二手住宅市场成交量也从高位有所回落。中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积较7月周均值下降10%。

　　在二手房成交量较大的城市中，上海、深圳、南京、杭州及苏州降幅均超过10%。随着A股行情再度进入暴跌模式且跌幅又创新高，为市场期待的“金九银十”行情蒙上一层阴影，尤其是前期大放异彩的中高端产品所受波及或更为明显。8月市场出现了典型的淡季，但预计在9月市场有望继续出现回升，特别是降息有望使得金九银十成色有所上升。

　　2、土地市场会不会再出现地王？

　　截至8月25日，十大典型城市（包括：北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林）合计土地出让金年内为3953亿，而在2014年同期，这一数值的高达5802.6亿，同比跌幅高达32%。

　　预计2015年全年十大城市的土地出让金将在5000亿左右，这一出让金可能是最近6年来的最低点。同比跌幅超过40%。

　　从十大城市的供应情况看，2015年截止到日前的土地供应只有2680宗，远远少于之前。而土地供应价格则明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%

　　3、房企的融资成本会不会降低？

　　仅8月就有14家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集自己额达到了648亿：

　　其中包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾等多家知名房企。

　　年内已经有超过60家上市房企（包括港股）在内地已经通过公司债融资预期融资高达2500亿元，而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿。

　　4、房企的净利润率会不会回升？

　　截止25日，绿地、万科、保利、招商等标杆房企均发布了半年报，4大房企中，净利率最低的绿地，净利润率只有4.6%，万科也只有9.6%，招商11.9%，保利为11.7%。

　　截止日前，公布半年报的房企合计60家，这60家房企中包含万科等标杆企业，合计60家房企营业收入为3011.4亿，而60家企业的净利润只有252.57亿，净利润率只有8.4%。