2015年三季度东莞房地产市场运行情况分析

　　在深圳客的支撑下，第三季度东莞住宅楼市持续火热。据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度东莞住宅供需刷同期新高，其中住宅成交264.04万平方米创历史同期高位，仅次于二季度的成交量277.17万平方米。价格方面，在深圳客购买力的推动下，临深片区房价飙升，领涨东莞全市。

　　业内认为，目前购房环境迎来近几年最宽松的时候。随着四季度新增供应大增，成交量攀升可期。此外，今年成交将有望冲千亿元，达到史上最高水平。

　　供应 住宅新增处于历史同期高位

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，三季度东莞住宅新增供应229.69万平方米，环比二季度的198.48万平方米上升15.73%，同比上升29.12%。随着楼市成交持续火热，开发商们的推货热情大涨，共有67个项目有住宅供应，其中87%项目单盘推货量超过100套，40%项目单盘推货量超过300套。此外，市场预期向好明显提升开发商入市信心，三季度除了在售项目供应活跃外，众多纯新盘也齐齐亮相。

　　从户型上看，今年刚需产品新增供应持续上升，其中三季度15036套，占全市比重为69%，表明刚需供应高度活跃，依然主导市场。而近几个月投资性小户型供应量连续下降，数据显示，投资性小户型供应2403套，比重为11%，占全市比重持续减小。“反映开发商们已根据市场需求调整了推货结构，明显减少小户型的供应量。”业内人士表示。

　　成交 同比升近八成刚需领跑大市

　　东莞中原研究部数据显示，三季度东莞住宅成交264.04万平方米，尽管环比二季度小幅下降4.74%，但同比大升78.04%，并创下历史同期高位。

　　三季度东莞全市住宅成交中，刚需继续领跑大市，共成交16099套，占全市比重为68%，环比二季度再增加1个百分点。监测数据显示，三季度东莞住宅成交套数排行前十的项目均主打刚需产品。另外，三季度改善型洋房（120～180平方米）共成交3813套，与二季度基本持平，相当于以往水平的近两倍。从月度走势看，近6个月东莞改善型洋房成交均突破1100套，处于历史较高位水平。

　　而投资性小户型（70平方米以下）成交比重则处于历史最低，为9%，共成交2153套，环比二季度下降3.0%；高端物业（180平方米以上）成交1615套，环比大幅下降20.7%。业内人士认为，投资性小户和高端物业成交明显下降，反映三季度股市中底部反复震荡盘整，股市赚钱效应减弱，楼市投资需求明显减弱。

　　价格 东莞临深片区房价领涨全市

　　成交价格方面，三季度东莞住宅房价持续上涨，均价逼近“万元大关”，创历史新高。据东莞中原研究部监测数据统计显示，三季度东莞整体住宅均价为9895元/平方米，环比上升1.66%；普通住宅均价为9236元/平方米，环比上升3.63%。从区域角度看，三季度七成镇区洋房均价均出现环比上涨，市场价格涨势明显。

　　东莞中原研究部数据显示，三季度七大片区中，有5个片区洋房均价环比上涨。其中临深片区洋房成交均价为10202元/平方米，环比涨幅最大为11.27%。从镇区角度看，三季度洋房均价环比涨幅最大的是凤岗，为35.3%；其次是清溪17.5%。业内人士认为，三季度临深片区房价领涨全市，深圳客是主要推手。一来深圳客购买力强，支撑东莞房价上涨；其次，深圳客大量外溢东莞，也带动临深及泛临深区域量价齐飞。

　　后市 今年总成交额有望冲千亿元

　　“预计四季度楼市成交将持续大放量。”车德锐表示，首先，四季度新品供应量剧增，不少纯新盘将有利于激活市场需求；其次，刚需产品是楼市供应主力，有利于对接旺盛的刚性购房需求；此外，首套房贷首付款最低25%的政策利好，刺激大量刚需加快入市。而且深圳客持续向东莞外溢，也将促使楼市成交快速上行。

　　价格方面，由于二三季度楼市火热，许多房企收金同比去年大幅上升，说明较多开发商资金回笼情况较好，有部分开发商在年底的冲刺压力并不大。从国庆黄金周楼市看，市场上购房折扣优惠逐渐减少或消失，反映大部分房企资金回笼到位，已拒绝让利，涨价掘利心态高涨。加上深圳客购买力不断外溢，将进一步推高东莞房价，因此预计四季度楼市整体房价仍持续上涨。

　　合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺认为，今年楼市政策宽松，房贷利率低，购房者入市积极，东莞住宅供应量和成交量均创下历史最高，今年将有望冲千亿元，达到史上最高水平。