2016年广州房地产市场十大预测

　　一部脑洞大开的穿越古装剧《太子妃升职记》独有魔性突然霸屏了，乐视拼命捧芈月，不想太子妃却火了。天下攘攘，有太多不可被人为准确预测之事。然而，盘点2015年各大榜单之后，要买房、不买房、坐观其变的人都在揣测：2016年房价会不会涨？

　　诸如此类的揣测很多很多。基于2015年广州楼市已经圆满收官，各路人马都在忙着准备年货，我们不妨循着去年走过的足迹，大胆预测一下2016年可能会发什么事情呢？即便期间，有可能会出现类似太子妃事件，基于事实的预测，也还是整体准确的。

　　本期我们收集了十个问题，聚焦板块、土地、房价、房贷、楼盘、户型、特殊区域等诸多方面：你知道最火的板块是哪个吗？最让市场期待的楼盘是谁吗？明年二套房首付会不会减少……我们请楼市专家给以详细解读。

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　　广州哪个板块“当仁不让”最火？

　　年度预言：广钢新城今年的供应量相当于老城区去年全年的供应量。

　　广钢新城板块今年将大爆发，货量超过7000套，成为广州中心城区毫无悬念的“板块之王”。南都记者了解到，根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看，2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是，在现行政策不出现较大变化的情况下，佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的最大势力，强行抢镜广州楼市。

　　五大中心区新增超2.5万套新货

　　近年来随着城市不断向外扩张，广州的楼市热点板块也大多集中在土地多楼盘多的外围区域。不过值得注意的是，2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅，成功“抢镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2.5万套。其中荔湾区的风头最劲，新货供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，从此前的土地出让情况来看，2016年广钢、广纸、牛奶厂板块将成为楼市大热。而郊区则首推南沙自贸区板块，因为该区域本身就具备政策利好，而且可能成为第一个放松限购的区域。

　　记者了解到，目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是，去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城，在新的一年同样货量充沛，足以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。

　　刚需、首改、豪宅、别墅产品一应俱全

　　记者统计发现，从目前开发商的工程进度来看，经过两年三轮卖地的广钢新城，在2015年仅中海花湾壹号和金融街融穗华府两个项目在售，而在2016年，该板块将可能迎来八大金刚齐发的场面，包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利葛洲坝曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府和北大资源项目。预计供应总套数可达7298套、约78万平方米，相当于老城区去年全年的供应总量。

　　分项目来看，广钢新城中的中海花湾壹号开发时间相对较长，可售货量最大，预计2016年新增可售套数近2700套。开发商透露，该项目将在1月份推出全新二期“天际”组团，由于货量充足，估计后续以持续加推为主。金融街融穗华府目前持续销售；保利葛洲坝曼城已开放销售中心，预计将在1月份开盘。其他项目目前均处于筹备阶段，珠江金茂府、华发·中央公园、北大资源和深振业项目进展较慢，预计在上半年开放，下半年开始销售。

　　从货量结构来看，广钢新城户型产品丰富，既有适合首次置业的两房、小三房户型，也有适合改善型买家的三房、四房产品，还有大平层、别墅等高端豪宅物业。例如规模体量大、产品类型最为丰富中海花湾壹号，户型涵盖78-160平方米的两至四房，而且采用N+1设计；金融街融穗华府和保利葛洲坝曼城主打刚需小户型；珠江金茂府和华发中央公园以大户型为主，包括500平方米的大平层单位和六联排别墅。

　　广钢继续卖地，有望托高房价

　　土地拍卖的价格，往往能够影响该区域的房价走势。业内人士指出，广钢新城在2016年预计仍有地块推出，地块高企的成交价格，亦有望继续推高板块房价。

　　据了解，广钢新城目前已出让13幅居住和商住用地，共计用地面积约55.8万平方米、容积率建筑面积约230万平方米。目前剩余中央公园南侧9幅居住和商住用地待出让，共计用地面积约16.15万平方米、容积率建筑面积约76.1万平方米。该9幅地块大部分可北向望中央公园，景观较好，参考2015年底相似地块19200元/平方米左右的楼面地价，保守估计这9幅地块出让价为1.85万-1.9万元/平方米。

　　而目前根据阳光家缘网签数据显示，2015年中海花湾壹号成交均价30539元/平方米，目前区域整体价格水平为3万-3.1万/平方米。新入市的六个项目中，保利项目和中海二期项目都拥有地价优势；珠江金茂府虽然有地价优势，但项目定位高端，预计价格不会低于目前区域水平；华发中央公园同属偏高端定位，而且楼面地价是区域最高，预计售价较高。

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　　房价去年零涨幅，2016绝地反弹？

　　年度预言：广州房价大幅上涨的可能性不大

　　市场分析：刚刚过去的2015年，再次刷新广州楼市成交记录的同时，广州去年全市房价几乎没涨，15206元/平方米的成交均价，同比只是涨了1%。相比较深圳房价涨幅接近40%，上海涨幅约为15%，北京上涨接近10%。根据经纬行的数据，由于卖得太好，库存消化周期已从2014年的14个月，缩短到2015年末的9.5个月。

　　这不由让人回忆起2013年，一直被视为一线城市楼价“洼地”的广州出现反弹，房价涨幅领跑全国。那么2016年会否重新上演这一幕？业内普遍认为可能性不大，但结构性上涨的机会存在。

　　专家观点：

　　房价点评网广州首席分析师肖文晓：2016年的房地产政策预计会较2015年进一步宽松，但是受到两方面的限制，房价大幅上涨的可能性不大：首先是经济大环境低迷的压力，中国经济的L型调整，将影响市民置业投资的信心；其次是广州楼市的供应充足，大部分区域供求关系稳定。预计2016年广州房价稳中向上的可能性较大。

　　中国指数研究院广州分院院长张化学：2016年受去库存政策预期、宽松的货币和信贷政策、价值洼地进一步凸显以及部分地王项目进入市场等因素影响，广州楼市整体均价将会稳中有涨，预计涨幅在10%以内，同时各区域的价格将出现较大的分化，如库存量较大、去化周期较长的花都和南沙房价上涨的阻力较大，核心区房价有望出现较大幅度的上涨。

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　　广州限外会否全面放开？

　　年度预言：限购还未放开，限外全面放开仍需等。

　　市场分析：根据2015年8月发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。相比以前“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”的规定，新规取消了对购房套数的限制，而“商品房”的表述也意味着包括商铺、写字楼在内的商业物业也有放开购买限制的可能，因此也为广州放开限外提供了政策土壤。

　　“限外令”是否会全面放开？一方面，取消限外可能会推动广州部分区域的房价上涨速度进一步提升。另一方面，北上广深限购还在持续，对本地人购房都还有限制，对外籍人士是否能全面放开，还存在变数。

　　专家观点：

　　肖文晓：总体来讲，外资(外国人)在广州购房的比例和需求都比较有限，因此并不会对楼市造成大的波澜，如果松绑对外资购买商铺和写字楼的限制，还有助于化解目前商业地产库存过大的问题，利大于弊。广州放开限外可以用南沙作为试点，一方面可以吸引外资加快自贸区的建设发展，另一方面也可以为广州全面放开限外积累经验。

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　　二孩时代，四房户型越等越贵？

　　年度预言：供求决定价格，收入决定实际购买力，短期影响不会那么大。

　　市场分析：全面放开二孩，意味着将来中国家庭的人口结构将会从原来的以三口之家为主、过渡到以四口之家为主。按照两夫妻一间房、两个小孩各一间房计算，即使不考虑与老人家同住，三间房都只是基本需求，四房是改善性需求。

　　从广州库存情况来看，适合一家三口的三房是广州市场的供应和成交主力，紧随其后的就是适合小夫妻的二房，再其次是适合大家庭的四房。因此，市面上流行一种说法，四房买少见少，越等越贵，不如“一次到位”，引发市民恐慌。

　　专家观点：

　　肖文晓：价格由供求关系决定，二孩时代，刚需族对大户型的需求确实会增加，但是转化成实际的购买力还需要经济收入的支撑，因此短期内亦不会有非常明显的变化。在同样的总价预算下，紧凑型的三房、四房将会受宠。不过，由于从二孩政策放开到二孩潮到来还有时间，因此开发商有足够的时间去调整户型设计，所以不存在因此“越等越贵”的说法。此外，144平方米做四房，对于很多刚需家庭来讲已经完全够用，如果想买的更大，市面上有很多非普通住宅产品供应，只需要在购买的时候多交一点税，因此调整的必要性不大。

　　张化学：随着二孩时代的到来，市场对大户型的需求会增加，但对四房户型价格的影响有限。一方面，二孩政策并不会立竿见影，会有一定的滞后性；另一方面，市场也会针对这部分需求做出相应的反应，四房的供应量也会增加；再者，受支付能力的限制，有相当一部分二孩家庭会选择三房作为过渡户型。

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　　土地市场能否再创新高？

　　年度预言：土地供应看政府，土地价格进入冷静期。

　　市场分析：尽管广州的楼市表现起伏不定，但是土地市场却一路高歌。2015年广州通过招拍挂方式卖地收入近950亿元，再次超越2014年844亿元的记录。更重要的是，去年广州卖地取得这个成绩，是在成交面积基本与2014年持平的基础上，这也意味着广州去年土地单价更贵了，又或者说，中心区出让的地块增加了。

　　从2016年开年的情况来看，广州土地市场大概率开门红。1月广州就将出让天河区大观路东侧两地块和花都平步大道以北地块，还挂出琶洲360米地标地块，起拍底价约21.5亿元。

　　除了仍有大量地块可出让的外围郊区，广州中心城区在2016年可以预测到出让的地块已经不多，金融城和琶洲仍有地块，但基本都是商办用地，白云新城预计会有两宗住宅用地出让，广纸还剩3幅可出让住宅用地。广钢新城在经历了两年时光之后，中央公园南侧仍有9宗地块可出让，预计今年也将陆续露面。

　　专家观点：

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，2016年三四线城市的推地会减缓，不过一二线城市的土地供应还会继续保持。前几年广州拍出的地王项目在2015年底和2016年陆续出来，现这些地王项目基本都是平本甚至亏本在卖。在这种情况之下，开发商在拍地方面必须要冷静下来，因此今年土地市场预计会有一个冷静期。

　　另外房地产有个规律，成交大年之后一般会出现成交小年。去年广州一手住宅成交9万多套，在政策平稳的情况下，今年能够持平就算不错，还要继续大幅增长不太可能。楼市的表现同样也会反映到土地市场上。