住宅70年产权到期之后，到底怎么办？

　　很多中国人都有一种担心：商品住宅，70年产权，到期之后怎么办？会被政府收走吗？

　　确实，这是一个很大的问题，但暂时还没有标准答案。

　　先从法律层面，解释一下当前现状吧。我国的房屋产权，包括两部分：房屋所有权和土地使用权。其中，房屋所有权的期限为永久，而商品住宅的土使用权为70年（非住宅40年或50年）。

　　关于土地所有权，又分为两种情况：我国实行土地公有制，其中城镇地区土地实行国有制，农村地区实行集体所有制。

　　因此，全中国人民，只有土地使用权，而无所有权。

　　农村居民的田地与宅基地的使用权，主要来自于生产队集体或村集体的分配，而且以无偿分配为主。

　　而城镇居民购房，房子的土地的使用权，来自于政府的有偿出让，也就是开发商向政府买地，然后建房，然后卖给居民。开发商买地款，如果买的是居住用地，主要就是70年的土地使用费。

　　农村居民的田地和宅基地，只要集体不收回，则农民一直拥有使用权。而城市居民的住宅，70年土地使用权到期之后，怎么办？

　　且看法律吧。《宪法》明确保护私有财产权，包括房屋所有权属。《物权法》也规定：私人对其合法的房屋不动享有所有权。

　　2007年3月通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”也就是说，只有住宅可以自动续期，非住宅则没明确。但住宅怎么续期，续多长时间，如何补交土地使用费，却没有明确。

　　2007年8月，《城市房地产管理法》也修改了，但关于土地使用权到期事宜，却并无修改，仍沿用1994年立法时的规定：

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　老杨认为，作为下位法的城市房地产管理法，没有及时的遵从作为上位法的物权法，不能不说有点奇怪和遗撼。不做进一步具体解释，至少也应该重申一下：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　好吧，这涉及到严肃的法律，不作展开。咱们从具体国情与实践层面做些探讨。

　　首先，我国住宅商品化、产权化，主要从1998年房改之后，才大规模、大范围的开展，当前全国的商品住宅都还没遇到70年大限。个别零星的个案（使用权非70年的），也不具参考价值。

　　其次，实际生活中，近些年动拆迁一直是个老大难，不要说商品房，就是只有使用权的老公房拆迁，都会遇到钉子户。拆迁队如果逼得急了，还曾出现过住户自焚等极端事件。因此，拆迁补偿的金额，一般都会明显高于房子的市场价。因此，专门有人投资将要拆迁的老房子。

　　可以想象，未来即便70年产权到期，如果政府不给补偿，不给让居民满意的补偿金，这房子还是难拆呀。况且，即便是土地使权到期了，可房子建筑产权没有期限，只要房子不倒塌或消失，政府要拆除，还是得被偿业主的。

　　再次，当年，作为大法的物权法，经过两次公开征求意见，反复修改方才通过，其中对于民众关注的住宅续期事宜，只是一笔带过。

　　当时，很多专家分析，这事对老百姓太重要了，很难决断，而且时间还来得及，于是只能留给未来政府去解决了。多年之后，政府会否将70年使用权，无偿延长二三十年，甚至像国外一样实行永久产权，也不是没可能呀。

　　当然，最大的可能性，仍是补交一定的土地使用费，也即土地出让金。只是，这个费用的水平，肯定会明显低于同区域新出让的土地价格（卖给开发商的），这属于惠民政策，涉及九成以上城镇居民（我国城镇住宅私有率已达九成），肯定要有优惠。住宅涉及民生，是执政者最关注之事。

　　最后，其实购房者，真的没必要太担心70年后的事情了。就按平均27岁购房，多少人能活到100岁？至于下一代，不宜靠遗产生活嘛，而要靠自己的能力和奋斗。再说，中国的住宅质量，能熬满50年，就算不错了。担心那么多，做甚？

　　作者：杨红旭