一线城市房价还将上涨 房价房企继续分化

　　上海易居房地产研究院近期发布了《2015年12月典型房企报告（年终版）》。报告指出，2015年全年全国土地购置均价3341元/平方米，创历史新高；全国商品房成交均价6792元/平方米，创历史新高；商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值；待售面积增速远大于销售面积增速，去库存压力依旧较大。

　　大型房企拿地热情持续。同期易居监测的20大房企新增土地储备面积3323万平方米；平均楼板价5227元/平方米，土地成交金额4231.5亿元，楼板价、成交金额均大增近四成。2015年保利地产、万科、华润置地拿地总额位居前三。

　　全国土地购置均价也创历史新高。2015年全国房地产开发企业土地购置均价3341元/平方米，同比增长11.3%，增幅比1-11月份扩大0.6个百分点。

　　易居研究院研究员亢亚娟表示，随着楼市进一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，楼板价较高，加之竞争激烈，进一步推高了地价，高地价将导致高房价，预计2016年大城市房价仍将上涨。

　　2015年以来，随着市场复苏，全国房价不断上行，尤其是一线城市经过近一年的震荡上行，商品房均价已进入历史新高。

　　易居研究院数据显示，2001年以来，商品房成交均价整体呈上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但2007年又开始大幅上涨。在金融危机影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但2009年在救市政策拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014年受行业调整及楼市库存压力较大影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。楼市回暖下，2015年房价涨幅回复到近年平均水平。

　　房价分化已经非常明显。近期，国家统计局公布2015年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示。统计期内新建商品住宅和二手住宅分别有21个、35个城市价格同比上涨，而2014年同期仅对应2个、3个城市，同时二手住宅涨价的城市要多于新建商品住宅。

　　70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别为7.7%、7.6%，城市间分化更趋显著，一线城市的房价同比涨幅远高于二、三线城市，且三线城市房价同比仍在下跌。

　　目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。比如，上海发改委、房管局近期召集的关于楼市内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策。南京则从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。一些库存压力较大的三线城市，包括重庆、湖南等地近期则密集发布了加快去库存的利好政策。

　　房地产作为资金密集型行业，在目前市场遇冷的大环境下，土地成本持续居高不下进一步加重了开发商的投资风险。因此，联合拿地成为开发商应对高地价、分散风险的法门之一。

　　据盈石集团研究中心统计发现，2015年开发商联合拿地主要集中在北京、上海等高地价城市。从参与的开发商来看，不仅包括招商、华润、华侨城、中粮等具有央企或国企背景的大型上市公司，还包括九龙仓等大型港资企业。此外，具有保险业背景、资金实力较强的平安也联合开发商拿地，大举进攻房地产市场。

　　盈石集团研究中心总经理张平认为，中国经济新常态下，经济发展将逐步去房地产化，重新回归实体经济发展。而这将促使房地产业的马太效应更加明显，预计中小型房地产企业未来几年将会大量出现彻底转型或被收购现象。大型开发商将加速推行多元化发展，调整经营结构、规避风险、强化优势。部分开发商通过品牌输出、服务输出进行轻资产化探索，主动甚至被动与资本紧密结合，或通过收购、控股和建立融资平台等方式跨界金融领域和实体产业。同时开发商资本运作也将更加规范化、规模化、专业化，通过尝试海外输出走向国际化。