房地产“两成首付”重出江湖 重新担起稳定楼市重任

　　2008年开始、2010年结束的“两成首付”重出江湖，重新担负起稳定楼市的重任。

　　2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，就个人住房贷款政策进行调整。这是央行等部委继“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年时间里第三次下调首付比例（详见右图）。

　　记者发现，通知规定，不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

　　据央视财经报道，截至2016年1月22日，全国46个限购城市，仅剩5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）没有取消限购。

　　二套房方面，通知显示，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　政策：发力点聚焦首付比例

　　诸多房企和市场研究者均向记者表示，政策本身在预期之中，供给侧改革大背景下，楼市去库存在去年中央经济工作会议就已经被圈定为今年五大任务之一，相关政策还会不断出台。

　　国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积达71853万平方米，创下历史新高。中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞告诉记者，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前首要住房政策目标。

　　中国民生银行首席研究员温彬表示，今年五大任务之一就是房地产去库存，此时央行出台此政策，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。

　　“当前中国住房市场一个很突出的问题是，发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。”倪鹏飞说，一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三、四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

　　上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉记者，从市场预期看，能够较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。“因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。”严跃进说，从降息等政策看，也基本上在一个相对宽松的区间。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。降低了首付比例，对于购房者来说是一种减轻购房成本负担的表现。

　　业内人士认为，从中国实际情况看，中国住房贷款首付比例政策比较审慎，首次购买住房的商业性住房贷款最低首付比25%，在国际上也处于合理且较为审慎的水平；二套房最低首付款比例为40%，存在一定的下调空间。以前过于严格的以单纯抑制房地产过热为目标的政策措施，主要是适应当时控制房价上涨的需要。随着当前房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，上述政策已经不适应形势发展的需要，对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制，应该及时予以调整。

　　业内人士认为，去年3月，央行在调整第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例的基础上，按照“分类指导、因地施策”的要求，在全国范围内建立了区域性差异化住房信贷政策体系，以适应各地不同情况，在实践中取得了积极的政策效果。一线城市中，北京和上海二套普通住房的最低首付比例为50%、广州和深圳仍执行70%；多数省份将二套房最低首付款比例统一调为40%；福建、江苏、安徽、江西、四川等省根据当地实际情况，将省内部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右，实现了省内住房信贷政策的差异化。当前，中国房地产市场区域分化更加明显，因此，房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。