江西出台房地产救市新政 去库存不力将被约谈

春节刚过，中央去库存新政开始在地方落实，江西打出了第一组省级去库存“组合拳”。

2月14日，江西省人民政府官网挂出了一条消息：2月6日，江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》（下称《通知》），以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。

上述20条举措包括鼓励农民进城买房、降低房贷首付比例、加大棚改货币化安置力度、严格控制土地供应等，体现出江西省政府对房地产去库存的极度重视。

值得注意的是，此次江西新政明确要落实地方政府主体责任，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，2016年国内的宏观经济面临很大压力，房地产依然会成为各个地方的支柱产业，预计中央去库存的政策会逐步在各个地方政府落实。

多手段刺激需求

去库存依然是2016年中国房地产市场的基调，江西成为第一个落实中央房地产新政的省份。

2月2日下午，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

仅仅4天后，江西便出台了去库存20条的《通知》，规定居民购买首套房的商业贷款首付比例最低为20%，购买二套房的商业贷款首付比例最低为30%。

《通知》对首套房的认定做出了调整：居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。

这意味着，江西居民只要还清了所有房贷，再次买房均可认定为首套，首付比例为20%，购房门槛被进一步降低。

除了对中央房贷新政的落实外，江西还推出了更为详尽的刺激住房消费政策。例如鼓励农民进城购房，市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴，鼓励农民进城购房。

江西还从公积金、棚改等方面着手，《通知》要求大力释放住房公积金，住房公积金仍有存量资金的市、县，要进一步降低首付比例，提高贷款额度，放宽公积金贷款、提取条件，实施提贷并举政策。落实公积金贷款全省“一体化”政策，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。2016年，市、县住房公积金个贷率达到85%以上。

《通知》还提出要加大棚改货币化安置力度。2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%。国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；国有工矿、垦区、林区棚改货币化安置比例不低于50%；积极探索城中村房屋征收货币化安置，占比力争不低于30%。政府其他征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。

“江西救市20条非常细致，反映了政府对刺激住房消费的重视程度。”严跃进对《第一财经日报》记者表示。

而在供应端，江西也将严格控制土地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。《通知》还提到，允许未开发用地转换用途。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可按规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

去库存不力将追责

“这次出台的政策力度非常大，但具体效果还得看落实细则。”在南昌当公务员的张小姐对《第一财经日报》记者说，她身边很多朋友还在观望。

《通知》中提到进一步降低房地产税费、大力释放住房公积金，但仅仅指出了大方向，对具体操作细节还要等各市县落实。

张小姐告诉记者，她刚工作不久，在南昌已经拥有一套住房，她的同事朋友则大多拥有两套或两套以上的住房。随着“二孩”政策的放开，以及这次对首套房认定的放宽，或许会进一步刺激改善型需求。

在严跃进看来，江西此次出台的政策体现了政府在面对宏观经济下行压力下的焦虑，如此大力度的政策对于当地房地产去库存而言会起到较大刺激作用。

“具体来说，像南昌这样的省会城市房价将会呈现上涨趋势，而三四线城市的库存压力将得到一定缓解，房价止跌趋稳。”严跃进表示。

事实上，作为江西省会城市的南昌，在2015年凭借其优越的城市地位、资源等优势，对人口的吸附能力较强，房地产市场继续快速发展，商品住宅可售面积平稳下行。中国指数研究院的数据显示，截止到2015年底，南昌的库存消化时间只需6.7个月。

但在其他市县，情况不容乐观，尤其是县级地区，大量人口外出务工，需求不振。这也是江西省政府推出鼓励农民进城购房的政策的重要原因。

从《通知》中的20条不难发现，江西此番去库存决心很大。《通知》要求，房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要加大力度，落实责任，确保2016年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降。要加强检查考核，对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。