2015-2016年35个典型城市房地产库存情况分析

　　一、2015年库存总体下行

　　（一）35个城市分析

　　1、12月库存延续全年下行趋势

　　截至2015年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。今年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。而第四季度则呈现了逐月下滑的态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这样一个趋势。换而言之，目前已经出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

　　对2010-2015年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局。2015年库存规模总体上呈现下滑的态势，吻合了中央积极去库存的导向。当然，值得提醒的是，对于部分大城市而言，应该主动从“去库存”战略切换到“补库存”战略上来。

　　图1 35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　2、13个城市库存出现同比增长

　　2015年12月，35个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.3%、45.3%和37.9%。同时，35个城市中，有22个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为39.6%，较11月份33.4%的跌幅继续扩大，这也对应了2015年下半年苏州房价上涨明显的态势。

　　图2 35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　3、2015年呈现供小于求的态势

　　从年度数据看，2010-2015年6年期间，前5年均呈现供大于求的态势，而2015年首次出现供小于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关系的。2012年在市场回暖的态势下，供求双方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势。2014年，供求双方的入市积极性要弱于2013年，但相比2010-2012年要好。2015年罕见地出现了供小于求的态势，和35个城市购房政策较宽松的因素是有关系的，同时也与2014年购地面积和新开工面积皆下跌有关。

　　图3 35个城市2010-2015年新建商品住宅年度供求关系

　　数据来源：易居研究院

　　（二）一二三线城市分析

　　1、三类城市库存总体出现下滑

　　截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396、18444和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。

　　一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个以来的首次负增长。9月份库存虽有环比增长，但继续延续同比下跌的态势。10-12月份则出现环比和同比双下滑的态势。对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

　　二线城市12月份新增供应量为1726万平方米，远高于11月份1519万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。在7月份，二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8-12月份继续保持同比下跌的态势。

　　三线城市12月份新增供应量为252万平方米，而新增成交量为259万平方米，新增供应量略小于新增成交量，这导致库存出现小幅下滑。当然，三线城市的去库存任务依然需要加快完成。

　　对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。2015年则呈现库存下滑和不足的风险。这说明一线城市受政策的影响比较大，库存走势的波动最大。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。而在2015年则有一定的下滑。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。而在2015年则有微弱的下滑。

　　图4 一二三线35个城市新建商品住宅库存量