一线城市楼市火爆，二三线接力，敢问路在何方？

　　2016年以来，关于房地产行业的消息就没间断过，政府的相关扶持政策接连不断，央行降准、降低契税、公积金新政等，无一不是利好楼市。更有甚者，沈阳房产新政下发，在沈阳的大学生可零首付买房。连呼和浩特召开的两会对房地产问题也是颇为关注，“去库存”早已被提上日程。

　　中央和地方房地产利好政策频出

　　买二套房契税从3%降至1%

　　关于契税政策，新政指出，自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　不限购城市首套房首付可降至两成

　　在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　住房公积金存款利率改为一年期利率

　　央行2月17日印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》。其中决定，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，为1.5%。

　　中国新建住宅将推广街区制不再建设封闭小区

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

　　除此以外，各地也紧锣密鼓地出台了落实标准或更大尺度的措施。

　　一线城市（北上广深）楼市火爆

　　昨日，北京出现“日光盘”，某项目加推72套新房源，2小时售罄，销售金额达2亿元；上周末，上海单价8万元/平方米某楼盘开盘售罄；深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。

　　一线城市楼市阳春早早来临，一手住宅和二手住宅成交均价全面发烧。“年前看了几套房，当时犹豫没买，现在已经负担不起了。”

　　北京现“日光盘”

　　昨日，北京出现“日光盘”，某项目2小时售罄，销售金额达2亿元。

　　亚豪机构表示，从2月份入市的3个项目来看，单次推盘量均不超过百套，其中金融街中心最多为72套，恒华湖公馆最少仅59套，而3个项目此次开盘价格也均出现上涨，涨幅均在1000元-2000元/平方米。虽然价格上涨，但是基于供应稀缺，2月份入市项目均受到较大欢迎，其中恒华湖公馆1小时售罄，金融街中心也仅2小时即售罄。

　　据亚豪机构统计，截至28日，2月份北京商品住宅共实现成交2823套，成交面积30.94万平方米，虽然环比仍处于低位，但是同比均增长了31%。

　　深圳房价单价破4.7万元

　　据美联物业全国研究中心提供给《证券日报》的统计数据显示，截至2月28日，深圳今年共成交一手住宅9708套，同比上涨4.69%，成交均价为47146元/平方米，同比上涨74.84%;二手住宅成交22810套，同比上涨65%，成交均价为411106元/平方米，同比上涨60.33%。

　　具体来看，以东埔海景花园为例，2015年1月份成交均价为25560元/平方米，今年1月份价格则为46836元/平方米，每平方米上涨了21276万元，同比上涨幅度高达83.24%;豪宅中旅国际公寓去年1月份成交均价为64020元/平方米，今年1月份则突破10万元，同比涨幅高达56.63%。

　　此外，据不完全数据统计，至少超过16个楼盘成交均价同比涨幅超过20%，其中10个项目同比涨幅超过50%。

　　“上涨较为明显的区域集中在关外区域，主要是由于价格相对低洼，吸引了大批客户去往。”

　　二三线楼市接力

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，61个城市环比上涨，38个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加1个，其中涨幅在1%以上的城市有22个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量减少1个，其中跌幅在1%以上的城市有11个，较上月增加1个。

　　同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。

　　整体来看，2月百城价格指数环比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。

　　政策方面，在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策，2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例，进一步刺激刚需及部分改善性需求群体的购买力；19日财政部发布通知对房地产交易环节契税、营业税作出减免调整，与之前降首付政策相结合，将持续推动改善性需求释放，同时也将对新市民阶层首次置业形成积极支持。

　　供求方面，节后楼市逐步恢复正常运行，开发商调整推盘节奏，供应量趋缓；重点城市成交量价有所增长，一线城市涨幅较高，部分热点二三线城市成交也平稳释放，库存总量继续下行。

　　展望未来，中国指数研究院认为，在降首付、降税政策双重利好下，楼市传统的销售旺季即将开启，同时各地相关政策逐步落地实施，楼市有望呈现供需两旺、量价齐升态势。

　　敢问路在何方？

　　（附未来楼市12大趋势猜想）

　　1.城市之间房价差距将更大

　　由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日益明显。

　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）及其周边城市；“三小”是郑州（楼盘）、长沙（楼盘）和“厦门（楼盘）+泉州（楼盘）”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州（楼盘）、南京（楼盘）成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

　　2.大城市房屋日益资产化

　　一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

　　3.小户型将机械化

　　20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

　　4.逆城市化很难出现

　　未来10到20年流行城里人到农村买地，建别墅？中国很难出现这种局面。因为中国人多地少，土地国家所有；公共资源分配不均衡也让农村生活不方便、不安全。

　　5.大城市很难“去中心化”

　　国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

　　6.商铺面临价值重估

　　传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”随时会发生。

　　7.写字楼跟住宅价格将长期倒挂

　　网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足。未来投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。

　　8.房产税会出台，但对市场影响不大

　　房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　9.计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

　　全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

　　10.大城市房价呈不断上涨趋势

　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　11.房地产企业将大量消亡、转型

　　最终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

　　12.“互联化+房地产”泡沫将破

　　随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

　　（文：中国产业发展研究网/资料来源：证券日报、新浪乐居、中指院、地产中国网）