江苏厘清“首次购房”与“首套房” 对“首付贷”和“零首付”说“不”

　　山雨欲来风满楼——25日晚间，一份名为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网络上广泛流传，字里行间透露出收紧首套房认定标准的信号，“首付贷”也被禁止。在上海和深圳相继出台严厉楼市调控政策的当口，这份文件的流传迅即挑动了坊间敏感的神经。直到26日下午，记者辗转联系到人行南京分行，确认了这份文件的真实性，并得到了准确的政策解读。

　　厘清“首次购房”与“首套房”

　　这一文件指出，江苏房地产市场走势分化，既存在局部地区特别是三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况，全省金融部门要按照“分类指导，因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策落实好。

　　在网络上，备受热议的是文件中这样一句表述：“严格区分‘首次购买普通住房’和‘首套普通自住房’，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入‘首次购买普通住房’支持对象。”这被坊间广泛理解为南京将“认房又认贷”。

　　人行南京分行行长周学东表示，“认房又认贷”是误读，文件只是对“首次购房”和“首套房”的区别进行了重申。目前市场对于“首次”与“首套”的概念有所混淆，在实际操作过程中，有些银行不做具体审查，将“首次”的政策运用到“首套”上。

　　所谓“首次”，指购房者从来没买过房子，可以享受最优惠的贷款政策。而所谓“首套”，指的是首套贷款房，即购房者本身已经有了1套房子，只要没贷过款，或者贷款已经结清，现在贷款再买房都可以认定为首套房。

　　他解释，文件出台并不意味着南京的房贷政策有变化。房贷政策依然是：首次购房，首付最低2.5成，利率优惠；首套房，首付最低3成，利率优惠；持有一套住房，贷款已结清，再次购房仍按首套认定，即首付3成、利率优惠，如果贷款没有结清，再次购房，首付4.5成，利率上浮1.1倍。

　　尽管金融部门强调并非新政，重申信贷政策，实则有“弦外之音”。记者昨日踩盘，在河西南一家精装房楼盘售楼处，当记者表示想买房但之前买过的1套房贷款还没结清时，销售员透露，他们有担保公司可以对材料进行“包装”，作为首套房申请贷款。一旦“包装”成功，4.5成的首付就降到3成，购房门槛下调不少，而房企也乐得收获更多的销售业绩，显然是“双赢”。

　　事实上，这样的“包装”并非个例，有的购房人名下已有两套房甚至多套房，居然也能想办法以“首套房”名义再贷款，也使得当前所谓“首套房”的贷款比例占据了大部分。更多杠杆的应用，无疑在增加银行的放贷风险。市场的种种“暗箱操作”，也给银行监管提出现实要求。

　　对“首付贷”和“零首付”说“不”

　　“首付贷”是近期楼市热词。通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信贷等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。

　　在人行南京分行、江苏银监局联合发放的这份《通知》中，严打“首付贷”的内容也颇引人关注，提出“加强对个人住房贷款首付资金来源的审查”，“客户的首付款不能来源于借贷资金”是底线，银行必须按照“了解你的客户”的原则，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。如果无法查实首付款来源，借款人应提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证。

　　《通知》要求银行在发放消费贷款和信用贷款时，要对客户的贷款用途进行验证，严禁将贷款资金用作首付款。一旦发现购房人用消费贷款、信用贷款、房产中介公司、互联网平台、小贷公司等渠道资金做首付款，银行将拒绝发放住房贷款。

　　不仅如此，对于提供“首付分期”“零首付”等促销行为的开发商，银行可以中止或从严控制合作关系。

　　“下发这个文件的目的，就是打击‘首付贷’和‘零首付’，同时打击假离婚、假按揭、首付款自有资金真实性承诺作假等行为，既支持居民正常的购房借贷资金需求，又防范系统性金融风险。借款人弄虚作假的要计入个人不良记录。”周学东说，对于三四线城市总体放宽，支持去库存态度不变，但是对于涨价过快的城市，要防范风险，不管是哪个城市，首付款必须是真实的自有资金。

　　“去杠杆”直指楼市投机

　　目前来看，楼市政策的从严与收紧，已成为一线城市和二线热点城市的普遍选择。25日，上海、深圳这两个楼市交易火热的一线城市先后发布调控新政，上海规定，非沪籍居民购房社保要求从2年变为连续5年，购买普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳则规定，非深圳户口购房社保1年改3年。在此之前，苏州已出台调控举措，并给房价上涨划定了“全年涨幅不超过12%”的红线。

　　南京房价已连涨12个月，在上涨最为明显的江北和河西，有的楼盘的房价在一年中上涨了30%，正是住房的“财富效应”，使得当前市场投资与投机抬头，来自南京多家主力楼盘售楼处的反馈显示，目前南京楼市投资比例很高，去年比较正常的情况下，案场投资比例是10%-15%，而今年，热门楼盘投资比例一般都达到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投资客。楼市“高烧”已如去年股市火爆时，不少并不具备投资实力的投机者，则大量依靠信贷杠杆入场。

　　市场的非理性也使得当地出现排队买房、“托关系”买房、“炒房号”、一套退房2000人报名摇号争抢、半夜排队办理过户等过热怪相，“地王”、“日光”频现。就在昨日，当地5家楼盘推新，有的楼盘既无优惠也不允许公积金贷款，但房源最终均一售而空。如此疯狂的市场，不仅挤压和逼退了刚需，更在高杠杆游戏中暗中累积出金融风险。

　　显然，此时金融部门从房贷政策入手，目的就在于挤压投资和投机泡沫。认定从严后，不少贷款房源的首付和贷款利率都将抬升，并将减少场外资金配置，以遏制非理性房产抢购行为，有利于房地产市场持续健康发展。

　　河西一家楼盘的销售负责人称，其售价将达4.5万/平方米，销售的均是140平方米以上的大户型，一旦严格执行房贷政策，对楼盘销售影响会很明显，毕竟45%的首付款与25%相比，买房人要多拿出总价20%的首付资金。金隅地产南京公司营销总监贺天啸认为，纯粹高位投资的已亟需谨慎。

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华分析，此次政策出台只是“有形之手”的一次“试水”，如果楼市依然不理性，那么“百宝箱”里还有很多招数可用。