深圳房价创四年最大跌幅 楼市火爆时代拐点来了？

　　经济观察报 记者 余舒虹 何婷8月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称规土委）公布了一组数据：7月，深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。

　　这是2016年深圳房价第二次出现环比下调，但即便在3·25楼市调控新政的4月，市场也只是微跌0.2%。

　　唱多者的声音传来：深圳房价这次是"假摔"，是供应量大量减少、季节性因素及投资需求的短期观望、成交量回落造成的市场正常调整。规土委数据显示，7月份深圳新房成交套数和面积也分别环比下跌了8.27%和10.83%。

　　3·25新政实施4个月后，深圳楼市正在高位调整和去泡沫化。"成交量腰斩、价格上涨基本上出现了停滞、投机行为正在被合理的刚性需求所代替……"，深圳市房地产研究中心主任王锋说。

　　这些构成了一场必要的楼市调控成功实施的主要因素。

　　"深圳下半年应该不会再出新的政策了，因为从目前来看，调控已经奏效。但有关部门一定会储备一些措施，以防房价再度翻头上涨。"深圳市规土委的一位官员告诉经济观察报。

　　目前，深圳楼市依然处于变动期，成交与价格、购房者与开发商、刚需与投资客之间博弈处处可见，市场正在步入深度调整。

　　结构性"假摔"

　　中国指数研究院在8月1日发布的《2016年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》中称，深圳仍是全国房价上涨最快的城市，同比涨幅41.15%。

　　2015年，深圳新房均价从每平方米2万余元一路飙升至4万，2016年进一步突破5万元大关。2016年6月房价一度突破6万元，达到61756元/平方米。

　　"不要以为7月数据下降，就盲目的相信深圳房价真的下降了，这是结构性‘假摔’。"亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹向经济观察报表示，"结构性调整"主要是供应量急剧减少、高价楼盘的成交、备案数据下滑造成的房价下跌，一般用来形容周期性拐点。

　　据中原地产数据，7月深圳新房供应处在较低水平，包括加推的项目，整个7月只有10个楼盘入市，仅有4个住宅项目取得预售，总批售量仅为22.95万平方米，较上月下滑12%。

　　从7月成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，使得结构性成交影响明显。据深圳中原地产研究中心经理王飞观察，6月份备案的楼盘中有44%是"6万+"均价以上的项目，这个数字在7月下滑到了26%。

　　王飞表示，由于5-6月半岛城邦、新锦安壹号公馆等高端项目成交较多，导致前期价格基数较高，价格回落明显。

　　如此低的供应量使得成交仍然维持在低位。据统计，一季度深圳一手房的月均成交量在5100套左右，二手房的月均成交量在1.4万套左右，现在的一二手成交量只有当时的4-6成。

　　中原数据显示，7月二手房均价为55247元/平方米，环比上涨2.43%，较3？25新政5%的平均涨幅，亦有回落趋势。

　　一位深圳控股人士表示："一般开发商拿到预售证之后会在一周内开卖，但会在允许范围内选择合适的时间。以目前的市场情况来看，买卖双方的博弈周期并没有那么快缓和。"

　　经济观察报了解到，二季度以来，深圳开发商普遍减缓了项目入市的节奏，此前预热的新售楼盘如期开盘者寥寥，选择加推的项目也迟迟不见动静。豪宅择机入市，华润城润府在售的公寓产品推出时间就由7月下旬推迟到8月初。

　　另一家回归深圳的地产央企中粮地产(10.270, 0.00, 0.00%)今年预备在深圳开售五个项目。继5月推出了中粮云景国际住宅部分产品之后，中粮又在7月30日加推了120套房源。

　　"目前市场处于一个成交量萎缩的状态，大量放盘价格高了就卖不动，开发商就采取‘小步推’策略，每一次少量放盘，以稳定价格。"中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

　　调控后楼市

　　2016年3月25日，深圳颁布了房地产调控新政：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。"政策出来之后，成交量马上就下来了"，王飞说，4月二手房成交量不足1万套，环比3月一下子就跌去了5成多。

　　政策实施后的二季度，新房、二手房成交量同比近乎腰斩。其中，二季度深圳二手房一共成交了20275套，仅和3月份单月相当，比一季度的46005套大跌了56%；新房市场，二季度一共成交了7852套房子，与一季度相比大跌49%。

　　上半年，深圳新房批售项目合计41个共28189套，与往年相比处于正常水平，推售项目合计64个共15466套，与往年相比明显减少。

　　除了成交量下降之外，房价的暴涨行情也没有持续。

　　深圳新房成交量持续走低，但成交均价却上涨3成，这背后的推手则是大量的豪宅。"主要原因是5-6月的高价楼盘上市比较多，7月因为前期高价楼盘已经基本上被消化掉了，龙岗、宝安等地的中低价楼盘开始集中入市。"王锋说。

　　数据显示，新政后，南山区、福田区以及罗湖区的"10万+"豪宅集中入市，其数量由去年的2个上飙升至今年上半年的14个。且在住宅整体成交低迷的情况下，豪宅定价合理，出现了逆市畅销的局面，推高了全市均价。

　　对于二手房成交占7成比重的深圳楼市来说，看二手房的变化，要比新房更有参考价值。深圳链家研究院院长肖小平认为，深圳的新房是一个非常小的一个市场，这里面只要有一个盘出现异常就会影响样本，变得很不寻常。而二手房是一个完全竞争的市场，几乎不存在结构性缺陷。

　　数据显示，上半年深圳二手房成交价格49539元，比去年下半年大涨了23%。但是，政策出台后的二季度和一季度相比，房价基本没有上涨。根据中原监测到的数据，过去三个月，二手房价格的涨幅基本在1%-2%。

　　"目前市场仍然处在3？25新政调控通道里，调控工作还将继续深化。"王锋表示，在此背景下，开发商推盘节奏也明显放缓，但两宗地王的诞生再次推高大众对深圳房价的预期，买卖双方之间持续博弈，造成了现在的僵持局面。

　　投资客离场

　　深圳投资客王志华去年以800万价格购买了深圳宝安区的一套房产，却发现今年很难出手。"观望了两个月，由于是学位房，最后才得以以原来相近的价格售出"，王志华说。

　　美联物业的销售员小张负责的罗湖区某小区6月挂出来的一套二手房，总价是750万元，而在7月，该小区又挂出来两套类似房源，挂牌价在700万元。

　　市场调控的另一个结果是，投资客渐次离场，目前深圳投资性购房者正在趋于谨慎。

　　"新政规定二套房首付为四成，这提高了杠杆的压力。"王锋表示。据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。但中原研究中心检测数据显示，目前投资客比例也降到20%左右了。"深圳楼市的主要问题仍然是供不应求，但是房价上涨速度过快，挤走了刚性需求和改善性需求，也导致东莞、惠州等地房价地价的上涨。深圳房价目前已处于高位，投资客暂时不会入场。"新城控股(11.970, -0.12, -0.99%)高级副总裁欧阳捷表示。

　　对于普通购房者而言，短期内价格有望出现一波调整，虽然实际成交价没有下跌，但目前的业主报价已经逐渐接近成交价了，购房者的议价空间也比之前加大了许多。

　　有中介人士告诉经济观察报，目前市场上一些急于出手的投资客或者急于换房的置换型客户会给出一定议价空间，幅度在5%-10%，买家的预期则更高，这使得二手房成交处于胶着的状态。

　　肖小平则认为，房产交易实际上是低频交易，即便是炒房客，操作频率也没有市场想象的那么高，需要价格达到一定的预期，"即便房子不适合做短期投资了，也不代表不适合做中长期的持有"。

　　而随着高价位楼盘在市场上继续回落，中低价位及中小户型的商品房市场占比会直接回升。

　　据王锋观察，6月以前深圳市购买8万元均价以上的购房者占比达20%，7月下降到了14%。在市中心区福田和南山，这部分购房比例也由接近40%下降到了20%。

　　一城一策，信贷收紧？

　　近半年以来，全国楼市去库存、信贷放松的大背景并无改变。深圳的信贷政策却出现收紧信号，主要是银行利率折扣由之前的8.8折上调到9折为主。

　　7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。

　　"针对国家近期提出的‘一城一策’，要求所有的商业银行首套房贷利率不可以低于9折，这在全国还是第一个，且对房贷市场有一定的收紧作用的。"肖小平表示。

　　一位中国银行(3.330, 0.01, 0.30%)深圳分行的人士分析，"突然调整到9折，这是大型商业银行自身业务的调整，但担心风险可能才是上述银行提高利率折扣，收紧信贷的真正用意。"

　　在深圳房价暴涨的2015年，把杠杆用足曾经是在深圳买房的潮流。据统计，深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。

　　王飞认为，下半年货币政策的持续性宽松可能性较小，但还是会有收紧的可能性，短期来说，房价已经达到了阶段性的顶部。"深圳下半年应该不会出台新的调控政策，因为市场并没有出现亢奋情况。但有关部门会持续关注市场走势，并储备一些调控措施，"深圳市规土委的一位官员表示。

　　王锋认为深圳还可以从以下几方面进一步加强调控：一是为避免地王现象造成房价大幅上涨，应尽快调整土地出让模式。借鉴北京、南京等地做法，在土地出让溢价率超过一定比例时，转为竞配人才住房和保障性住房。二是完善差别化的住房信贷政策，进一步抑制投机炒作。对于短期内频繁使用杠杆的购房者，再次申请购房贷款时，进一步提高最低首付比例。