高房价毁灭香港经济活力？内地或正在重蹈覆辙

　　创业十年，不抵买房一套。有能力而没有原始积累的人，在这个城市不吃香，而没能力、肯啃老只会买房的人反而大赚特赚，会打压创新、催毁城市的创业激情，这样的城市是没有未来的。

　　作为发达地区，香港人均收入水平高，但物价水平更高，生活负担极重。

　　政府对土地供应的严格管制，使得土地价格居高不下，只要手里有土地储备，做房地产几乎稳赚不赔。

　　全香港的相当多数企业与个人充当的是为港府与家族企业打工的角色。能够例外的只有金融业等少数几个行业，涉及到雇员人数少、惠及人群少，与绝大多数香港人的生活是无关的。

　　多数行业是自由放任经济，只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由。

　　把眼光投向内地，我们会发现内地经济正逐步踏上香港已经走过的道路。

　　京沪房价长期保持快速增长，会产出金融挤出实业的现象，严重打击创业与实体经济。

　　诡异之处在于，香港化的过程是一个棘轮，一旦进入，只能继续强化，而无法退出。

　　香港化下的京沪两地，大量的原住民和新进房产所有者成为既得利益群体，他们不允许房价出现些许的下跌，而政府与银行基于财政收入稳定和金融系统的稳健性，同样不允许房价进入下降通道。

　　据报道，在近日地王潮的推动下，京沪部分房屋楼板价已经超过香港昨日（8月8日）拍出的相似地段的楼板价。以高房价闻名的香港是否会被北京上海后来居上？香港经济陷入困难，高房价是一个重要的推动力，而大陆的北京和上海又可以从香港的发展过程中吸取怎样的经验和教训？

　　香港经济以“自由”著称，其奉行自由市场资本主义经济体系，政府对经济运行施行自由放任政策。诺贝尔经济学奖得主米尔顿•弗里德曼视香港为自由放任经济典范，其一生中多次把香港作为自由放任经济体的代表。

　　然而，近年来香港经济逐步走进死胡同。近些年香港呈现的诸多现象越来越撕裂香港社会。

　　这些现象及趋势，我将其命名为“香港化”，香港化不仅仅是香港一城一地的现象，内地的北京、上海等地也渐次呈现香港化的很多特征。

　　香港化的表现

　　何为香港化？直观看来，主要体现在三个层面：第一，房价高、物价高、生活成本高；第二，收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难；第三，本地与外地居民冲突明显。同时，房价高也是其它所有问题的主因。

　　香港楼价数十年来都保持着较高水平。港岛套内160平方米以上的房型，单位房价超过25万港币，这意味着每套E型住宅至少需要4000万港币。即使在房价水平最低的新界买一套40平方米的小户型住宅，也需要332万港币，2013年香港全行业工资中位数是14100港币（香港政府统计处统计），相当于其19.6年的收入。

　　作为发达地区，香港人均收入水平高，但物价水平更高，生活负担极重。根据香港政府统计处的《二零零九至一零年住户开支统计调查》，仅食物和住屋两项，就占据了香港居民总支出的56.8%，算上水电煤等刚性家庭支出，一个正常家庭收入的六成基本都被用在了吃和住等刚性生活成本上。

　　以恩格尔系数（食物支出占居民总支出的比重）来衡量，伦敦、纽约、东京等国际一线中心城市，恩格尔系数一般低于20%，像2003年时，纽约、巴黎、东京等地分别为14%、16%和19%。而香港2000年、2005年和2010年这一数据分别为25.7%、25.8%和27.1%（政府统计处的住户开支统计调查）。不仅远高于上述与香港齐名的国际中心城市，还处于连年增长的状态。

　　土地限量供应导致房价高

　　高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价，收入分配差距与财富差距较大，也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。

　　香港的土地可谓是寸土寸金，总面积仅1100平方公里，略高于上海的1/6，略低于北京的1/15，但人口却高达720万，整体来看，香港人口密度很高，远高于上海和北京。即使如此，香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛，这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%（2013年），按此计算，人口密度高达2.74万人/平方公里。

　　问题是，香港政府对此毫无要纠正的迹象，从2000年到2013年，长达13年，香港住宅用地仅增加了9平方公里，合900公顷，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷，平均每年仅增加70公顷，是上海一年的1/14。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷，年均7.7公顷。

　　政府并不是香港唯一的大地主，新世界[-1.52% 资金 研报]、新鸿基、恒基等地产商是政府之外的地主。据原新鸿基创始人郭得胜的私人助理统计，截至2009年，仅新鸿基和恒基拥有的可供开发的农地就高达527.7公顷，相当于最近15年香港平均年供地数量的7倍。政府对土地供应的严格管制，使得土地价格居高不下，只要手里有土地储备，做房地产几乎稳赚不赔。

　　在香港，以李嘉诚、郑裕彤、李兆基、郭氏三兄弟、吴光正及嘉道理为代表的几大家族企业几乎控制了全港最为重要的商业机构，包括香港唯有的两家电力公司、水务公司、煤气公司、两家绝对垄断的百货公司以及各自为数众多的上百家公司。一个普通人在香港的一天生活，很难避开与这几个家族的公司打交道。

　　全香港的相当多数企业与个人充当的是为港府与家族企业打工的角色。能够例外的只有金融业等少数几个行业，涉及到雇员人数少、惠及人群少，与绝大多数香港人的生活是无关的。

　　“自由”外衣下的垄断经济

　　这样看来，当下的香港，只不过是用自由放任的外衣掩盖了土地数量管制下的垄断本质。

　　多数行业是自由放任经济，只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由，在土地政策等关键性行业的严格管制，保证了大地产商的利益。

　　在这一前提下，坚持自由放任政策意味着放任这些地产商滥用市场支配地位，肆意向上下扩张，挤压中小企业的生存空间，加剧垄断趋势。这并非是自由放任的本意。

　　在基础民生行业、公用事业和地产处于垄断角色的几大公司与家族，很容易对上下游竞争性行业的企业和消费者榨取经济租，是一种变相的汲取社会资源的渠道，保证他们垄断的前提下，让上下游市场自由竞争，允许他们滥用优势地位，以多元化、兼并上下游企业，造成横纵向一体化。

　　这与中国内地的国网、石化、电信扮演的角色有什么区别？如何能算得上是“自由经济”？

　　上游的国有企业就占有了垄断的经济租，对下游的民营企业及消费者实行垄断价格，民营企业即使再有竞争优势，也不得不在关键要素上任人宰割，利润再高，也会被上游垄断的国有企业所侵蚀。

　　中国经济的实质变成民营企业和消费者为国企打工。因此根本不存在胡鞍钢所谓的国有企业与民营企业相互合作、相互竞争的“两条腿走路”的新格局，而是国有企业拄着民营企业的拐杖“跛脚走路”的扭曲局面。

　　这些，国内学者已经有很多文献在讨论，包括港科大的王勇等学者，都有不错的论文证实了国企与民企的上下游关系，以及上游垄断下游自由竞争的关系，是国企营利的主要机制。

　　只不过香港没有国有企业，而是地产商罢了。

　　内地经济的香港化

　　把眼光投向内地，我们会发现内地经济正逐步踏上香港已经走过的道路。

　　2013年一、二线城市的房价大涨，根本原因在于住房需求增长了18%，而住宅土地供应量同比却下跌了13%。在这一年，全国土地出让金总额超过3万亿，是2012年的150%。2013年上海的住房用地供应计划为1000公顷，低于2005年以来的7年间土地平均年度实际供应量。但上海的土地出让金收入近2130亿元，超过2010年的历史峰值。

　　再来看北京，其住宅土地供应近些年的多数年份也是逐年递减。2011年时，北京市为常住人口2000万人，房地产开工面积是1639.5万平方米。而同期的鄂尔多斯[-3.16% 资金 研报]，房地产开工面积达1009.4万平方米，是北京的6成，而它的人口不足200万，是北京的1成。

　　土地批租制度下的土地供给毫无疑问会被抑制，只有这样，才能获得垄断利润。对一个人口净流入的城市来说，一面是需求增长，一面是土地供给饥渴，房价上涨丝毫不意外，差别也只是涨得“很快”还是“非常快”。相比大多数二线城市，京沪的住宅土地供应量相对于其常住人口规模来说，都太少了。

　　为了维持名义的地价，北京对土地用途管制保持了高压态势。想想，北京人口相当于上海的8成多，而面积是上海的2.5倍，大量的土地是以未利用地和农村集体土地的形式存在的。农民偷偷的将农地租给开发商，建成楼盘，再以市价一半甚至更低的价格卖给城里人，俗称“小产权房”，包括太玉园等知名的小产权房社区。

　　如果小产权房成为潮流，势必会抑制国有建设用地的价格，坐大以后更可以挟民意转正、合法化。因此，在清理小产权房上，北京表现的最坚决，2013年下半年，北京累计清理了近400万平米的小产权房。

　　京沪房价长期保持快速增长，会产出金融挤出实业的现象，严重打击创业与实体经济。这对京沪来说，才是致命的。创业十年，不抵买房一套。有能力而没有原始积累的人，在这个城市不吃香，而没能力、肯啃老只会买房的人反而大赚特赚，会打压创新、催毁城市的创业激情，这样的城市是没有未来的。

　　相形之下，年轻人在京沪没机会，反而是一个小事情。京沪这时变成真正的“上海滩”，成为年轻人淘金、闯滩的地方，赚到钱、能立足则留在京沪。留不下来，就当成镀金之旅，靠在京沪的经验，在其它城市打拼。

　　诡异之处在于，香港化的过程是一个棘轮，一旦进入，只能继续强化，而无法退出。香港化下的京沪两地，大量的原住民和新进房产所有者成为既得利益群体，他们不允许房价出现些许的下跌，而政府与银行基于财政收入稳定和金融系统的稳健性，同样不允许房价进入下降通道。表面上来看，受损的只是新进京沪的外地人，由于他们零散而弱小，很难集聚起政治力量去改变这一政策。